3つの相続対策その②

2021.08.13

それでは、前回の続き「納税対策」について説明
します。

財産を相続しても、全ての方が相続税を納めなけ
ればならない訳ではありません。

それは、相続税の基礎控除や税額控除があるから
ですが、具体的な相続税の計算方法は

１、正味の遺産総額を算出する。
２、正味の遺産総額から相続税の基礎控除を差し
　　引いて、課税遺産総額を算出する。
３、課税遺産総額を法定相続分で相続したと仮定
　　して分割し、相続財産額に応じた相続税率を
　　乗じて相続税額を決定する。
４、相続税額を実際に相続した財産価額に従って
　　按分する。
５、税額控除をして相続税額を決定する。

となります。

具体的には、相続財産のうち現金、不動産、株式
などのプラスの財産から、借入金などのマイナス
の財産を差し引いて正味の遺産総額を算出します。

そして、正味の遺産総額から、相続税の基礎控除
額を差し引きます。

相続税の基礎控除は、
（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
です。

例えば、法定相続人が配偶者と子3人であれば、
3,000万円プ+600万円×４で、5,400万円です。

この時点で、基礎控除額が遺産総額を上回ってい
れば相続税はかかりません。

基礎控除のおかげで相続税がかからない方の方が
多いですが、令和元年の全国の課税割合は8.3％、
沖縄県は6.5％で10人に1人もいないんですね。

基礎控除額を差し引いても残る分が、相続税が
課税される課税遺産額ということになります。

この課税遺産総額を法定相続分、法定相続人の
相続割合で相続したと仮定して分配した遺産額に
それぞれの相続税率をかけて計算します。

相続税率は累進課税、つまり相続した財産が高額
であればあるほど税率も高くなります。

詳しい税率は、国税庁の資料をご確認下さい。

相続税はもっとも低い税率で10％、課税遺産が
6億円を超えると超えた部分については55％の
相続税がかかります。

これが、「資産家も三代続くと財産がなくなる」と
いわれる理由です。

その後に、配偶者控除、未成年者控除など、特別な
税額控除がありますので控除がある場合には差し引
きます。
これが、各相続人が負担する相続税額です。

相続財産の中には換金することが難しい財産もあり
ますので、相続人になる方は今からお金を貯める必
要があるかもしれません。

相続の専門家は、現金から収益を生む不動産に資産
の組み換えをしたり、資産管理法人を設立し、子共
を役員にして、役員報酬を納税資金として貯蓄させ
るなどの納税対策をします。

最後に、皆さんが最も興味がある節税対策、相続税
を抑える方法について紹介します。

節税対策はいろいろありますが、その多くは特別な
控除や相続税評価減を利用したり、相続税評価の高
い資産から低い資産に組み換えを行うことで、課税
財産を減らすことを目的としています。

特別な控除の代表的なものとして、「生命保険」、
資産の組み換えの代表的なものとして「投資用不動
産への資産の組換え」があります。

生命保険における死亡保険金に相続税がかかるのは、
亡くなった人が保険料を支払って、相続人が保険金
を受け取った場合です。

生命保険は、保険会社との契約によって受け取るも
のなので、相続税の対象になるのは違う気もします
よね。

でも、被相続人が保険料を支払っていれば、実質的
に被相続人の財産が相続人に引き継がれたものと変
わらないとして、相続財産に含むものとされ、これ
を「みなし相続財産」といいます。 

また、生命保険には、特別な控除が用意されていま
すが、500万円×（法定相続人の数）が生命保険控除
として認められているんです。

つまり、相続人が配偶者と子3人の場合を考えると、
2,000万円までは相続税がかからないことになります。

生命保険控除は、保険料として支払った部分について
は相続財産を減らすことができ、保険金を受け取った
ときには相続税がかからない財産になっている、とい
う魔法のような制度なのです。

この対策は、単に生命保険契約をして保険料を支払う
だけですので、簡単にできる相続税対策として人気が
あります。
皆さんも一度検討してみてはいかがでしょうか。

相続財産には、現金や上場株式など、価額が定まって
いるものもありますが、不動産だと実際に売ってみな
いと本当の価額はわかりません。

そのような財産は、特別な評価額の算定方法が定めら
れているのです。

特に不動産は、土地・建物の利用方法や面積、自宅か
貸家か、などによってさまざまな評価方法があります。
現金よりも不動産に資産の組み換えをした方が、相続
税評価額が下がる場合が多いのです。

相続対策でアパートを建築したり、軍用地や投資用
不動産を購入したりする方法は、このような相続税
評価減の特例をうまく活用した節税対策なのです。

ただし、アパート建築などの不動産投資はは高いリス
クを伴いますので、専門家に相談した上で検討すること
をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円（90分）のFP（ファイ
ナンシャルプランナー）相談を無料で提供しています
ので、遠慮なくお問合せ下さい。

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営業時間　9時ー17時

3つの相続対策その①

2021.08.12

今回は「３つの相続対策で安心相続」というテーマ
で相続対策についてお伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/IE-1XHlfZ84


あなたの周りで、相続税の支払いで大変な思いを
した、とか親族同士の話し合いで揉めた、なんて
話を聞いたことがあるかもしれません。

実際に相続が起こったら、相続を知った時から10
か月以内に相続税の申告をしなくてはいけません。

10か月は時間があるように感じますが、次の話し
合いはお盆、次はお正月、ゆっくりしているとす
ぐに期限になってしまいます。

直前になって慌てないように、生前から対策をとる
ことが重要になるんです。

そこで、相続をスムーズに乗り切るために必要な
3つの対策について紹介していきます。

3つの相続対策とは、分割対策、納税対策、節税
対策をいいます。

まず「分割対策」とは、相続財産をどのように分
けるかという対策です。

相続税がかからない場合でも、相続財産は相続人の
間で分けなければいけません。

「うちは家族みんな仲がいいから大丈夫」と思って
いても、実際に財産を引き継ぐことになると、「あの
とき援助を受けていただろう」とか過去のことを持ち
出されて、なかなかまとまらないケースもあります。

ひいては、「相続」が「争続」になってしまいます。

こうなることを避けるためにも、分割対策は事前に
済ませておくことが大切です。

次に、「納税対策」とは、相続税をどのように納税
するかです。

皆さんの中には、財産を相続したら必ず相続税がかか
ると思っている方もいるかもしれませんが、相続の
ルールによって計算すると、相続税を納税する必要が
ない場合が多いんです。

相続税を納税する必要がある場合は、納税資金がきち
んと確保されているのかを確認する必要があります。

相続財産は、現金や上場株など換金しやすいものばか
りではありません。

田舎の土地や建物、事業用の財産など売りにくいもの
もあり、相続税が支払えずに事業継続を断念した事例
もあるので、前もって納税資金をどのように確保して
いくかが、大事なポイントです。

3つ目が「節税対策」です。相続対策のためにアパート
を建築したとか、生命保険を契約したというお話を聞い
たことがありませんか？

資産家の方は、いろいろな手法で相続税を減額し、子孫
に財産を遺そうと必死になっていますが、節税対策を行
うことで、相続税を下げることが可能なのです。

それでは、これからそれぞれの対策について詳しくお伝
えしていきますね。

最初に分割対策、相続財産をどのように分けるかを考え
るときに、明らかにしなければいけないのは、どのよう
な事でしょうか？

それは、どの財産を誰にどうやって相続させるのか？
ということです。

まずは、どの財産が相続財産となるか、ということを
考えてみましょう。

相続財産が現金と自宅のみ、という方はシンプルですが、
上場株式、自社株、不動産、車、ゴルフ会員権、貴金属
などいろいろな財産がある場合もあります。

それを把握するために、まずは「財産目録」を作って
みましょう。

財産目録とは、相続財産となる財産の一覧表で、財産の
種類とおおよその財産価額を記入しておくことで、相続
財産が整理できます。

もし、借入金や未払金、連帯保証などマイナスの財産が
ある場合には、それも記載しておきましょう

次に、誰に相続させるのかですが、ここで大事になって
くるのが、法定相続人が誰かということです。

法定相続人とは、民法で定められた相続人で、配偶者が
いる場合、配偶者は必ず相続人となります。

配偶者の他に相続人になる人は、順位が決まっており、
順位が上の人から優先的に相続人になります。

法定相続人の第一順位は、子もしくは子が死亡していた
ときはその孫の代襲相続人です。

相続時に配偶者と子がいる場合には、父母、兄弟姉妹が
いても、配偶者と子のみが相続人になるのです。

第二順位は両親、両親が死亡していている場合は祖父母
です。

第三順位は兄弟姉妹およびその代襲相続人です。

ご自身のご家族の場合、は誰が相続人になるのか考えて
みましょう。

次に、どのように財産を分けるのかですが、現預金や、
上場株式などは分割しやすいですが、土地や建物など
の不動産は分割しにくい財産です。

分割しにくいからといって、共有名義にする方も多い
ですが、共有関係はトラブルの元です。

共有名義にしておくと、売りたいときに売れない、売却
価格で言い争いになるなどのケースが多いためにおすす
めできません。

使っていない土地は売却して現金にし、自宅の場合は
住んでいる人に相続させて、他の相続人には別の財産
を相続させるなど、財産の分割方法を考えましょう。

考えがまとまったら遺言を作成しておくと、相続後の
争いを回避することが可能ですので、弁護士や司法書
士などの専門家に相談してみるとよいと思います。

さてさて、話が長くなってきましたので、続きは次回
とさせていただきます。。。

弊社では現在、通常初回1万円（90分）のFP（ファイ
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失敗しない住宅の購入法

2021.08.06

今回は、「失敗しない住宅の購入法」について解説します。

 ※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/sHz_hkyadjo

住宅を購入する場合は、新築マンションや一戸建て、
中古物件の他、土地を購入して建築する場合もあれ
ば、建売住宅を購入することもあるでしょう。

不動産は専門用語が多く、一般の方が取引に関わる
機会が殆どないために、初めての住宅購入は不安で
いっぱいだと思います。

そこで住宅の購入に失敗しないために、マンション
や一戸建てを購入する時に注意すべきポイントを紹介
していきます。

マンションや一戸建てを購入するときの大まかな流
れは、

１、購入計画を立てる
２、物件を探す
３、売買契約に必要な手続きを行う
４、代金決済・引渡しの手続きを行う

の4つですが、これから解説していきますね。

1、購入計画を立てる

住宅を購入する時には、まず購入計画を立てます。
闇雲に探そうとすると、色々な物件に目移りしたり、
予算やスケジュールが変わったりして、結局タイミ
ングを逃してしまうことが多くなります。

購入計画を立てるときに決めておくべきポイントは
、エリア・マンションか一戸建てか、予算、スケジ
ュールですが、他にも築年数や広さ、周りの住環境
など希望の条件をたくさんあると思います。

中でも、特に大切なのは予算とスケジュールです。

現在では、インターネットでローンのシミュレーシ
ョンができるサイトやアプリが沢山ありますので、
購入金額の目安をシュミレーションしましょう。

他にも重要なのが、管理費と修繕積立金、固定資産税
等、毎年かかる費用をあらかじめ見込んでおく事です。

とくに一戸建ての場合は、修繕費や維持費について
あまり考えてない方も多いようですが、毎年一定額を
修繕費として貯蓄しておく事も大切です。

購入スケジュールについては、住宅探しから引っ越し
まで、通常は3ヶ月から6ヶ月の期間がかかります。
賃貸住宅よりも長期間になりますので、子供の入学や
転勤などのイベントがある場合は、余裕を持ったスケ
ジュールを立てるようにして下さい。

2、物件を探す

購入計画が定まったら、いよいよ実際に物件を探しに
ます。
現在では、ネット上に色々な不動産情報サイトがあり、
売買物件を検索することができます。
まずは希望エリアの物件相場を確認してみましょう。

中には気に入った物件が見つかった！といってすぐに
Webサイトから申し込みする人もいるかもしれません。

世の中には、ネット上の公開物件だけではなく、宅建
業者のみがアクセスできる不動産情報ネットワークや、
不動産仲介会社が独自に仲介を依頼されている物件も
あります。

まずはインターネットで価格相場を調べたら、実際に
不動産会社に物件探しを手伝ってもらう方が良いと
思います。

いくつかの不動産会社の話を聞いて、「ここが信頼
できそうだな」と思うところと「媒介契約」を締結
します。

その不動産会社から物件を提案されたら、実際に現地
に見に行ってみましょう。
この時に周りの環境や商店街、学校、ショッピング
モールまでの距離も確認しておきます。

またもし聞くことができれば、不動産を売却した理由
も確認しておくといいかもしれません。
そこで住み心地の悪さや、隣人とのトラブルが発見
されたときには要注意です。

３、売買契約に必要な手続きを行う

気に入った物件が見つかった時には、売買契約に必要
な手続きを行います。

売買契約に必要なおもな手続きとしては、購入費用の
見積りの依頼、ローン審査手続き、売買契約の締結が
あります。

購入費用の見積もりについては、物件価格だけでは
なく諸費用を忘れないようにして下さい。

物件価格以外の諸費用としては、仲介手数料やローン
事務手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税や火災
保険料などがあります。

これらの費用は物件によって違ってきますが、合計で
物件価格の5％から10％ぐらいを見込んでおくとよい
でしょう。

また、修繕やリノベーションが必要な場合には、その
費用の見積もりについても事前に依頼しておかなけれ
ばいけません。

これらの見積もりを併せて、住宅ローンの審査を申し
込みます。

住宅ローンは、自分の口座がある金融機関の他にも、
仲介を依頼した不動産会社と提携している金融機関が
ある場合もありますので、担当者に相談してみると
良いでしょう。

ローンの審査が通り資金のめどが立ったら、売買契約
を締結します。

売買契約の時に取り交わされる重要事項説明書と売買
契約書には、契約条件の他にも重要なことが書かれて
いますが、特に重要なのは特約事項です。

特約事項には、物件特有の注意事項などが記載されま
すが、物件説明の時に説明された注意事項がすべて
記載されているか、また説明されていない事項が追加
されていないか確認しましょう。

質問事項は売買契約の時に確認するのではなく、事前
にリストを担当者に送信しておいたほうがスムーズに
契約手続きを行うことができます。

不動産売買は金額が大きいために、売買契約当日に色々
なことを質問すると不安が大きくなり、契約が頓挫して
しまうこともあります。

そうならないためにも、不安な点については事前につぶ
しておくことが大切です。

４、代金の決済・引渡手続きをおこなう

代金決済、引渡しの日付は、売買契約から1ヶ月後に
設定される場合が多いですが、売主の引越しが済んで
ない場合などは、スケジュールが多少前後することが
あります。

契約後引き渡しまでの間に、売主の引っ越しや残置物
の整理などがある時には、不動産屋さんに進み具合を
確認しましょう。

売主の引越しや片付けが済んでいないと、最悪の場合
引渡しできないことにもなりかねません。

実際に引渡しが遅れることもよくあるので、契約後も
不動産会社とは密に連絡を取って不安をなくしていき
ましょう。

次に、中古マンションや一戸建て、新築用の土地を
購入する際のチェックポイントについてお伝えして
いきます。

新築マンションや戸建て分譲住宅の購入時には、パン
フレットや詳細な販売資料があるので、物件情報を確認
することは簡単にできます。

しかし、中古物件を購入する時には、築年数や管理状況、
修繕状況によって物件の状態はさまざまです。

販売資料が揃っていないことも多く、物件の情報を詳し
く知りたい時には、改めて資料を整理する必要がある
ことも多いです。

また、特に中古の一戸建てを購入する時には、住宅の
リノベーションや修繕が必要になることがありますが、
実際に必要かどうかについての判断は、一般の方には
難しいと思います。

そこで大切なのが、インスペクションです。

現在では、建物状況調査、インスペクションという手続
きを踏んで、建物の安全性や老朽化の状況をチェック
することが推奨されています。

インスペクションには５万円～10万円前後の費用がかか
りますが、安心して中古住宅を購入するためには行って
おきたい手続きです。

修繕が必要かどうかを自分で判断せずに、専門家に確認
してもらいましょう。

築年数の古いマンションや一戸建てを購入する時には、
耐震基準を満たしているかというのも重要です。

特にチェックしたいポイントは、新耐震基準で建てられ
ているかどうかという点です

1981年、昭和56年6月に耐震基準が大きく変更されまし
たが、それ以前に建てられた物件は、大きな地震には耐
えられない構造になっている可能性が高いです。

このような古い建物を購入する場合は、耐震についてどの
ような設計になっているのか確認してみましょう。

また、大雨や洪水などの災害も最近では非常に多くなって
います。

このような災害があった地域では、住宅の老朽化の進み
具合が早く、基礎部分の腐食や、壁のひび割れなどの劣化
が多く見られます。
そのような災害についての影響も確認しておきましょう。

中古マンション、一戸建ては、管理や修繕がどのように
行われたかで、住宅の老朽化の度合いが変わってくるので
修繕履歴などを事前に確認しておくといいと思います。

特にマンションの場合は、修繕積立金が足りなくなって
修繕費が増額されるということもありますので、今後の
資金計画のためにも事前に確認しておきましょう。

一戸建て用の土地を購入する時に、どうしても避けたい
のはお隣さんとのトラブルです。

土地を購入する時には、隣地との境界確定がしっかり
行われているか、越境物はないかということはしっかり
確認しておきましょう。

また、電気、ガス、水道などのインフラが整備されてい
るか、造成が整地、擁壁が必要でないかなどは確認して
おくべきです。

特に相場よりも安い土地の場合は、このような費用が
余分にかかるケースがあります。
価格に騙されないように、不動産会社にきちんとした
調査を依頼しましょう。

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シャルプランニング）相談を無料で提供していますので、
不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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空き家のリスクと対策方法

2021.07.27

今回は、空き家を放っておくリスクと、対策方法
について伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/AVR5Qfa1JjQ

このところ全国的に空き家の数が増えていますが、
相続で取得した親の自宅が空き家になって、その
ままということはありませんか？

解体もお金がかかるし、そもそも相続の後の遺産
分割も済んでないなど、事情はさまざまだと思い
ます。

ただし、空き家を放置しておくと色々なリスクが
あり、倒壊の危険など、他の人にも迷惑を及ぼす
可能性もあります。

空き家を放置しておくと、具体的には次の４つの
リスクが発生します。

１．ほこりやカビが発生し家屋の劣化が早くなる

「誰も住んでいない家は劣化が早い」という話を
聞いたことがあると思います。

家屋の劣化は、ほこりやカビの他、床や柱が腐食
したり、雨漏や電気系統の劣化など、様々なとこ
ろで発生します。

数ヶ月放置した建物を掃除しに行って、床を拭く
と雑巾が真っ黒、ということはよくありますよね。

このように、定期的に換気や清掃を行わないと
建物の劣化が早く、住むことができない建物に
なってしまうのです。

２．空き家の管理に時間がとられる

いつか、誰かが住むかもしれないと思って定期的
に管理している方も多いでしょう。
でもその管理のために、皆さんの貴重な時間は失
われていきます。

お盆にみんなが集まる、というだけのためにどれ
だけの時間を消費してるんでしょうか。
お金のロスよりも、このような時間のロスの方が
大きいのです。

３．倒壊による第三者への被害のおそれ

空き家の管理で最も避けたいのが、第三者への
被害です。

最近では、地震や大きな台風によって、空き家が
傾いたり、倒壊したりしている映像をよく見かけ
るようになりました。

もし、倒壊した家屋によって歩行者が怪我をした
り、死亡したりした場合には誰が責任を負うので
しょうか？
もちろん責任を負うのは、所有者です。

場合によっては、数千万円の損害賠償を支払わな
ければならない可能性もあります。

そうならないためにも、空き家の対策をしっかり
行う必要があるのです。

４．行政指導により固定資産税の特例が解除に？

2015年2月より空き家対策特別措置法といわれる
法律が施行されました。

これは空き家対策のための法律で、行政による倒壊
の危険がある空き家への立ち入り調査や、所有者に
管理の指導ができるようになったのです。

空き家の管理が悪い状態が続くと、固定資産税の
優遇税制の適用から除外され、固定資産税が上がる
こともあります。
国や地方自治体も、積極的に空き家対策に乗り出し
ているのです。

しかし、空き家対策といっても、どこから始めれ
ばいいかわからない方が大多数だと思います。

例えば、次の3つの手順で行ってみるのはいかが
でしょうか。

（1）残置物の整理をする

親御さんが老人ホームに入居してから、あるいは
相続が発生してから、戸棚やタンスの中にあるもの
や押入の中にあるもの、物置の中にあるものがその
ままという方はいませんか？

ここは思い切って必要なものと不要なものを整理
してみてはいかがでしょうか。

ただし、土地の権利証書や銀行通帳、年金の受給
書類、生命保険の契約書などの重要書類を空き家
に放置するのは危険です。

きちんと安全な場所に移しておきましょう。

思い出の品なども一度全て整理して、不要なものは
断捨離してしまうのも一つの方法です。

一度整理すると頭の中もすっきりして、次のステップ
に進みやすくなります。

（2）権利関係を整理する

次に考えるのは、法律的な事項が整理されているか
です。

特に相続発生後、遺産分割協議がまとまっていない
場合は、空き家を活用したり処分したりすることが
難しくなります。

空き家の所有者を明らかにすることは、最優先で行わ
なければいけません。

とりあえず相続人の共有で登記しておこうというの
は、問題の先送りに過ぎません。

活用するにも、処分するにも、いずれにせよ協議す
る必要があります。

空き家を管理するのに適した人の単独の名義にする
のが、最もトラブルの少ない方法です。

遺産分割協議が終わっていても、相続登記が済んで
ないということもあります。

権利が確定したら、所有権移転登記もしっかりと行
ないましょう。

（3）不動産の専門家や行政に対策を相談する

空き家を処分するにも活用するにしても、一人で考
え込んでは解決策が思いつかないと思います。

解体後に更地にして売却する、リノベーションして
賃貸するなどの対策が考えられますが、さまざまな
業者が協力し合って実現するものです。

不動産の専門家には、空き家の対策に慣れている方も
いますので気軽に相談してみましょう。

また、行政によっては、専門の窓口を設けているとこ
ろもあります。

空き家の活用に補助金を出したり、優遇金利を適用し
て貸付を斡旋したしたりするところもありますので、
行政の窓口を訪ねてみるのも一つの方法です。

それでは最後に、空き家対策の３つの方法をご紹介し
ます。

対策その①売却する

今後、誰も住まないのであれば売却するという選択肢が
最も有力です。

先祖伝来の土地で、親族の目が気になるという方もい
るかもしれませんが、先ほど説明した空き家を放置する
リスクを考えれば、いつかは売却しなければならないと
考えた方が良いでしょう。

売却するには、現状のままで売却する方法と、建物を
解体して更地にして売却する方法があります。

不動産業者に売却する場合は、現状有姿のまま売却し
その後の解体などの処理は不動産屋さんに任せること
が多いと思います。

これは、最も手間がかからない方法と言えるでしょう。

しかし、不動産業者は適正な利益を上乗せして再販しま
すので、売却価額については市場価格よりもディスカウ
ントされてしまうというところがデメリットです。

建物解体して更地にして売却する場合には、一般向けに
売却活動を行いますので、売却額がディスカウントされ
るということはなくなります。

一方で、解体費用などの諸費用が売却よりも先にかかり
ますので、その資金を用意しなくてはいけません。

解体費用などの諸費用がどれぐらいかかるのか、実際に
いくらぐらいで売れるのかなどの売却計画については、
不動産会社に相談してみましょう。

対策その②賃貸として活用する

住宅地にある空き家の場合は、ハウスクリーニングや
リノベーションして、戸建て賃貸として活用する方法
があります。

設備の劣化状況や耐震性などチェックすべきポイントは
ありますが、賃貸として活用できるのであれば運がいい
かもしれません。

最近では、アパートやマンションだけではなく、戸建て
の賃貸も増えていますので需要はあります。

修繕費用やリフォーム費用については、補助金や優遇金利
の適用がある場合がありますので、自治体の担当窓口で
相談してみてください。

対策その③民泊施設として活用する

現在は、コロナウイルスの影響で宿泊施設としての活用
が難しいですが、2～３年後には安心して旅行できる環境
が整い、外国人旅行客の需要も以前のような活気を取り
戻すと思います。

空き家の立地が観光地や市街地にある場合には、民泊と
しての活用も十分に考えられます。

古民家の雰囲気を残したまま、断熱材を入れたり耐震補強
したりするなどのリフォームをして民泊として活用する例
はよく見受けられます。

民泊物件を中心に宿泊のマネジメントを行っている会社も
ありますので、そのようなところに運営を委託するという
方法も考えられます。

空き家を放置しておくと、思いがけないトラブルに発展
することもあります。

今回紹介した地震や台風による倒壊のほか、空き巣、盗難、
破壊やスプレーによる落書き、放火など、不安要素を挙げ
ればきりがありません。

空き家対策は早めに行っておくにこしたことはありません。

安心してスムーズに空き家対策を進めるために、専門家に
相談しながら進めることをおススメします。

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不動産を早く高く売る方法！

2021.07.26

今回は、「不動産を早く高く売る方法・失敗しない
不動産会社の選び方」についてお伝えします。

 ※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/kX8ATDy5Bv8

不動産の売却の成功は、依頼する会社によって左右
されますが、売却を依頼するときのポイントや不動
産会社を見分ける3つの方法について紹介します。

まずは1つ目、インスペクションを行ってくれる
不動産会社を選ぶ事です。

不動産会社は、売主と買主双方の不安を払拭して、
安心して取引することを第一に考えます。

その方法の一つとして考えられるのが、インスペク
ションです。
インスペクションとは、建物状況調査とも呼ばれま
すが、不動産の専門家が建物の劣化や不具合の状況
を検査することをいいます。

インスペクションは、国交省が認定制度やガイドラ
インを用意したり、宅建業法が改正されたりする等、
国家の施策として推進されている制度です。

中古住宅の安全性や劣化の状況を明らかにし、安心
して取引が行われるようにすることで、中古住宅の
売買を促進しようとする狙いがあります。

インスペクションには次の3つのメリットがあります。

（1）不動産の価値を正しく伝えることができる

売主にしてみれば、欠陥が見つかって売買価格が下が
るかも、と心配になるかもしれません。

水平や垂直レベルを確認するのにレーザー機器を使用
して専門的なインスペクションを行うことで、床の
傾斜や壁のひび割れが、欠陥ではなく基準の範囲内で
安心できる場合もあります。

外壁のクラックも、単に塗装の剥がれの場合もある
ので、基準を満たしているアピールポイントになる所
や不具合を買主に報告した方がいい所が分かることで、
不動産の価値が高まることにもなるのです。

（2）買主探しや契約交渉がスピーディに行われる

建物の情報が明らかになることで、買主は安心して
購入の検討ができます。
結果として買主候補が早く見つかる事が多いのです。

検討する物件が複数あるときには、建物の情報が多い
方を優先する人が多いようです。

また、インスペクションで得られたアピールポイント
や欠陥は、売買当事者双方が納得の上で取引に臨む訳
ですから、条件交渉も円滑に進めることができます。

（3）瑕疵担保保険に加入できる場合がある

瑕疵担保保険（既存住宅売買瑕疵保険）とは、建物
調査を行った不動産会社や建築会社に対し、住宅に
瑕疵があったときに保険で賄うように依頼できる制度
です。

買主とっては、万が一の時は保険金で住宅の補修ができ
るため、安心して中古住宅を購入することができます。
売却の時には大きなアドバンテージになりますね。

もっとも、瑕疵担保保険は加入できる場合とできない
場合がありますので、インスペクションを依頼する時に
担当者に相談するといいと思います。

次に２目ですが、強引にリフォームを勧める業者には
注意する必要があります。

中古住宅を売却するときに迷うのが、リフォームするか
どうか、ということだと思いますが、このとき強引に
リフォームを勧めてくる業者には要注意です。

リフォームをする事によって住宅の価値は上がりますが、
費用対効果を考えてやらないと逆に損をしてしまう事も
あるのです。

売買の交渉で値引きして売ることになり、リフォーム
費用を回収できず、結果的にリフォームをしないで売却
した方が手残りの資金が多かったという事もあります。

安全性や耐震性、雨漏りなど住宅として利用するのに
支障をきたすような不具合については修繕した方が良い
と思います。

しかし、床や壁、システムキッチンやユニットバスの
交換については、自分の好みで選んでリフォームする
ことを楽しみにしている購入者もいるのです。

リフォームした住戸の方が、人気が高いという訳でも
ないんですね。
リフォームの必要性を判断するときには、建築の知識
がある会社に売買を依頼するかどうかで、結果の違い
が大きくなります。

最後に3つ目、根拠のある査定価格を出す会社を選ぶ
事です。

査定価格が高すぎる業者は要注意、不動産の価格は、
立地や広さ、建物の構造、築年数などによって大まか
な相場というものがあり、相場を大きく上回るという
事はあまり考えにくいんですね。

高額な査定を出してきた業者には、ぜひその根拠を
詳しく聞いてみてください。

他の建物と比べてどこが良かったのか、プラスポイ
ントなのかについて論理的に説明できない業者は、
単に仲介を取りたいために高額な査定を出している
可能性が高いです。

このような業者に任せるとどうなるでしょうか？
媒介契約を結んだ後に、売却価格をズルズル下げる
交渉をする場合もあります。

結果、他の業者の査定よりも低い価格で売らざるを
得なかった、という事にもなりかねません。

ひところは強引な営業で、「今がチャンスです」等の
ふれこみで高く売るということもありましたが、今は
そんな営業は通用しません。

弊社では現在、通常初回1万円（90分）のFP（ファイナン
シャルプランニング）相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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