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やってはいけない不動産相続ワースト3

2021.09.27

今回は不動産相続で失敗する3つのケースについて
お伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/pQEr2GtUvHo

相続財産のうち、現金や上場株式などは分割し易い
財産ですが、自宅を含む不動産を分けるのは難しい
ため、不動産相続でもめるケースは数多くあります。

その多くは、相続が開始するまでは仲のいい家族で
関係も良好でしたが、遺産を分ける段階で話し合いが
まとまらずに家族間のトラブルが発生、険悪になって
しまったというケースがほとんどです。

それを避けるためにも、その原因を知っておく事は大事
ですので、これから不動産相続ワースト1~3をお伝え
します。

まずはワースト3、「借金をしてアパートを建築」です。

地主さん等にとって、アパート経営は有効な相続対策と
いうことで、不動産会社や建築会社から「アパート建築
で借金をすることが節税対策になる」と勧められた方も
いると思いますが、本当にそうでしょうか?

実際は、借金自体が節税対策にはなりません。
アパートの相続税評価が、時価より低いため相続税が
減るだけで、借金ではなく現金で買っても同です。

ただし、ほとんどの地主さんが、土地はあるがアパート
建築のための現金がないため、借金をして建築すること
を勧めるのです。

アパート経営も不動産投資ですから、当然リスクもあり
ますし、収支が悪いため借金を返せず、元々の土地も併せ
て手放すことになり、何のために相続対策をしたのかと
後悔している地主さんもいます。

アパート経営は誰でも儲かる簡単な投資ではありません。

将来も見据えて、収益性の高い、優良な不動産を取得する
ための借金でなければやってはいけないのです。

次にワースト2、「不動産の共有」です。

相続財産が共有になるのは、遺言がなく、遺産が自宅だけ
の場合など分割するのが難しいために、とりあえず共有で
相続するケースや、兄弟姉妹で話し合いがまとまらず相続
争いで遺産分割協議が成立しないため、共有状態が続いて
いるケースがあります。

また、兄弟姉妹の仲が良く、相続争いを避けるために法定
相続分の共有で不動産を相続したが、その後兄弟の一人が
亡くなって持分がさらに細分化していくケースもあります。

共有者が増えると全員の意見がまとまらず、不動産の売却
や有効活用できない可能性が高くなります。

中には曾祖父の名義のままで、海外在住の方も含め相続人が
数十人いて塩漬けになってしまったケースもあります。

遺産分割協議の際には誰がどの財産を相続するか、相続人
同士でしっかりと話し合って、不動産の共有は避けるよう
にして下さい。

それでは最後、やってはいけない不動産相続ワースト1は
「相続税の無申告」です。

これは読んで字のごとく、相続税の申告をしていないケース
です。
相続税は、課税財産が基礎控除額、
「3,000万円+600万円×法定相続人の数」
以下の場合申告義務はありません。

課税財産が基礎控除額を超える場合は申告義務がありますが、
例えば、相続人が配偶者と子が二人の場合、基礎控除額の
4,800万円を超えると相続開始から10か月内に申告する義務
があります。

自宅以外の財産はほとんど借地で、広大な土地だが地代が
安いため相続税評価額が低いと思い申告しない方もいます
し、そもそも申告しなければ税務署は分からないと思って
いる方もいらっしゃいます。

しかし、税務署は死亡届の情報と納税情報を把握しています
ので、どの人に相続税が発生しそうかはほぼ判別できている
んです。

税務署は、特に無申告の人に対しては厳しく税務調査を行い
ます。
期限内に相続税の申告をしないと、納税額50万円以下で納税
額の15%、納税額50万円超の部分は納税額の20%の無申告
加算税や、悪質な場合は税額に対して40%の重加算税が追徴
されます。

また、故意に申告書を提出しなかった場合、5年以下の懲役
や500万円以下の罰金刑が科せられることがありますので、
まずは課税財産をきちんと把握した上で、相続税の申告は
期限内に行うようにして下さい。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

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受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在12件です!

2021.09.24

現在の沖縄の競売物件は前月と同じ12件、コロナ禍
はやや沈静化しつつありますが、競売市場はほぼ変化
なしといったところです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況調査
報告書,評価書)から2件の簡易調査結果を紹介いた
します。

まず最初に令和3年(ヌ)第2号、売却基準価額は
705万円、うるま市石川伊波の一戸建です。

約212.3坪の土地上に、約18.4坪の瓦葺き平家建、
いわゆる「カーラヤー」と約9坪の車庫、約7坪の物置
があります。

その「カーラヤヤー」は何と昭和25年5月新築!?
現在うるま市に文化財の指定を申請しているとの陳述
です。

本件土地には競売対象外の建物が3戸あり、約75.3坪
の土地を使用借権で占有してるのが、「伊波按司」の
子孫と伝えられる伊波仲間門柱の仏壇がある建物で、
種類が「神家」、今も子孫が参拝しに来るとの事です。

他の建物は無権限で、約25.7坪の土地には約3.3坪の
「神家」、他に別の建物が約7坪を無権限で使用して
いていますので、権利関係を解決するのには時間がか
かりそうです。

正直よく分かりませんが、入札は買受可能額で行って
様子を見てもいいのでは?と思います。

次に令和3年(ケ)第7号、那覇市おもろまちにある
基準価額1,645万円9階建てのマンションです。

平成16年新築で経過年数約17年で、経過年数に伴う
損耗はありますが、管理状態は普通で特に悪くはない
ようです。

対象物件は3階で約19坪の3LDK、クロスの汚れや壁の
落書きはありますが、写真を見る限りでは多額の修繕
費用はかからないと思われます。

令和3年4月現在管理費等の滞納は約30万円で、月額
は24,750円ですので、滞納が続いている場合は9月
までの合計で約42万円になります。

破産管財人が選任されているとの事ですが、現在空き
家で賃貸関係もないとのですので、現地調査を行う
必要はありますが、特に入札に支障はないと思います。

落札価格は2,800万円超にはなるでしょうか?。

入札期日は両方とも10月19日ですので、興味のある方
はお早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットの簡易的な判
断で、実際に現地調査を行った場合とは異なる可能性
がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

遺産相続が「争族」に?

2021.08.27

今回は遺産相続が「争続」になってしまった事例を
お伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/X21xIdatNcQ

奥さんや二人の息子さんとの仲も良く、70代半ば
で体力がありカクシャクとしていたAさんが突然
亡くなりました。

Aさんの相続財産は自宅と現金で、相続税がかかる
ほどではなかったので、特に対策は行っていません
でした。

そういう方は多いと思いますが、まだまだ元気な
Aさんは遺言書を残すことを考えてもいなかった
のです。

遺言がない場合は、相続人同士で遺産分割協議を
行ってどう分けるかを話し合いで決めますが、そこ
でトラブルが発生しました。

相続評価額は自宅が4,000万円で現金は1,000万円、
自宅には奥さんと独身の長男が住んでいて、次男は
結婚して家族と賃貸アパートに住んでいました。

Aさんの奥さんは、自宅を自分と仏壇を継ぐ長男が
相続して、現金を次男が相続することを提案しまし
たが、次男は首を縦に振りません。

実は嫁さんから相続する権利がある分は、権絶対に
譲らないようにくぎを刺されていたんです。

「生活も楽じゃないし、教育資金もこれから増える
んだから、まずは自分の家族を優先して」と言われ
ていたんですね。

このケースの場合だと次男の法定相続分、法律上の
権利は4分の1、1,250万円になりますので、足りな
い分の現金を要求したんですが、今まで親と同居し
て面倒を見てきた長男は納得がいきません。

長男は母親と一緒に次男を説得しましたが、話し合
いでは折り合いがつかず、結局裁判所で調停を行う
ことになりました。

その後どうなったかというと、長男と次男はお互い
顔を合わせる度に罵り合う仲になり、収拾がつかな
くなりました。

結果的に、次男の要求した足りない現金を母親が払う
ことで和解しましたが、兄弟の間には関係修復ができ
ないほどの亀裂が入ってしまいました。

「うちは大した財産もないし、家族の仲もいいから
大丈夫だ」という方は多いと思いますが、兄弟同士
で仲たがいする例は結構ありますので、やは元気な
うちに遺言を残しておく事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイ
ナンシャルプランナー)相談を無料で提供しています
ので、遠慮なくお問合せ下さい。

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沖縄県の競売物件は現在12件です!

2021.08.19

今日現在の沖縄県の競売物件は、前月から4件増の
12件、相変わらず競売物件は少ないまま推移して
いる状況です。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から2件の簡易調査結果を
紹介いたします。

まず最初に令和3年(ヌ)第4号、売却基準価額
445万円、国頭村奥間の山林です。

面積は64202㎡、約1万9千4百坪の山で、一部が
大国林道の土地になっているようです。

大国林道は、山原の原生林と甘くて美味しいと評判
の湧水が有名で、中南部から週一は水を汲みに来る
方もいて、週末は行列ができるそうです。

この土地は地域森林計画の民有林、伐採する際は
届け出が必要で、1haを超える場合は隣地開発許可
が必要ですが、1haは約3000坪なので特に問題は
ないでしょう。

また、やんばる国立公園の特別第2種地域なので、
建築等の際に許可が必要になります。

とはいえ、水道などの供給がないので、建築など
はハードルが高いと思いますが、自然ガイドなど
利用法を考えてみるのもいいかもしれません。

落札額の予想は難しいところですが、入札の目安
は買受可能価額の356万円でしょうか?

次に令和3年(ケ)第3号、売却基準価額397万円、
沖縄市桃原三丁目の住宅です。

建物はブロック造2階建てで約36.4坪、平成6年5月
新築で、ベランダ部分の亀裂が見られるなど、保守
管理はやや劣るとの事です。

築27年経過していますからある程度の修繕は必要
ですが、写真を見る限り特に大きな問題はなさそ
うです。

土地は借地2筆で地代は毎月9,930円、調査時点
で滞納はないようですが、その他3筆の一部を無
権限で敷地として利用しています。

場所は小中学校が徒歩10分以内、スーパーなどの
生活利便施設も近い住宅街ですので、入札も多い
のではないでしょうか?

借地の権利など現地調査は必須ですが、特に問題
がなければ、落札価格は800万円超だと思います。

入札期日は、国頭の山林が9月9日、沖縄市の借地
権付き建物は9月14日ですので、興味のある方は
お早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットの簡易的
な判断で、実際に現地調査を行った場合と異なる
可能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料です
のでお気軽にお問い合わせ下さい。

3つの相続対策その②

2021.08.13

それでは、前回の続き「納税対策」について説明
します。

財産を相続しても、全ての方が相続税を納めなけ
ればならない訳ではありません。

それは、相続税の基礎控除や税額控除があるから
ですが、具体的な相続税の計算方法は

1、正味の遺産総額を算出する。
2、正味の遺産総額から相続税の基礎控除を差し
  引いて、課税遺産総額を算出する。
3、課税遺産総額を法定相続分で相続したと仮定
  して分割し、相続財産額に応じた相続税率を
  乗じて相続税額を決定する。
4、相続税額を実際に相続した財産価額に従って
  按分する。
5、税額控除をして相続税額を決定する。

となります。

具体的には、相続財産のうち現金、不動産、株式
などのプラスの財産から、借入金などのマイナス
の財産を差し引いて正味の遺産総額を算出します。

そして、正味の遺産総額から、相続税の基礎控除
額を差し引きます。

相続税の基礎控除は、
(3,000万円+600万円×法定相続人の数)
です。

例えば、法定相続人が配偶者と子3人であれば、
3,000万円プ+600万円×4で、5,400万円です。

この時点で、基礎控除額が遺産総額を上回ってい
れば相続税はかかりません。

基礎控除のおかげで相続税がかからない方の方が
多いですが、令和元年の全国の課税割合は8.3%、
沖縄県は6.5%で10人に1人もいないんですね。


基礎控除額を差し引いても残る分が、相続税が
課税される課税遺産額ということになります。

この課税遺産総額を法定相続分、法定相続人の
相続割合で相続したと仮定して分配した遺産額に
それぞれの相続税率をかけて計算します。

相続税率は累進課税、つまり相続した財産が高額
であればあるほど税率も高くなります。

詳しい税率は、国税庁の資料をご確認下さい。

相続税はもっとも低い税率で10%、課税遺産が
6億円を超えると超えた部分については55%の
相続税がかかります。

これが、「資産家も三代続くと財産がなくなる」と
いわれる理由です。

その後に、配偶者控除、未成年者控除など、特別な
税額控除がありますので控除がある場合には差し引
きます。
これが、各相続人が負担する相続税額です。

相続財産の中には換金することが難しい財産もあり
ますので、相続人になる方は今からお金を貯める必
要があるかもしれません。

相続の専門家は、現金から収益を生む不動産に資産
の組み換えをしたり、資産管理法人を設立し、子共
を役員にして、役員報酬を納税資金として貯蓄させ
るなどの納税対策をします。

最後に、皆さんが最も興味がある節税対策、相続税
を抑える方法について紹介します。


節税対策はいろいろありますが、その多くは特別な
控除や相続税評価減を利用したり、相続税評価の高
い資産から低い資産に組み換えを行うことで、課税
財産を減らすことを目的としています。

特別な控除の代表的なものとして、「生命保険」、
資産の組み換えの代表的なものとして「投資用不動
産への資産の組換え」があります。


生命保険における死亡保険金に相続税がかかるのは、
亡くなった人が保険料を支払って、相続人が保険金
を受け取った場合です。

生命保険は、保険会社との契約によって受け取るも
のなので、相続税の対象になるのは違う気もします
よね。

でも、被相続人が保険料を支払っていれば、実質的
に被相続人の財産が相続人に引き継がれたものと変
わらないとして、相続財産に含むものとされ、これ
を「みなし相続財産」といいます。 

また、生命保険には、特別な控除が用意されていま
すが、500万円×(法定相続人の数)が生命保険控除
として認められているんです。

つまり、相続人が配偶者と子3人の場合を考えると、
2,000万円までは相続税がかからないことになります。

生命保険控除は、保険料として支払った部分について
は相続財産を減らすことができ、保険金を受け取った
ときには相続税がかからない財産になっている、とい
う魔法のような制度なのです。

この対策は、単に生命保険契約をして保険料を支払う
だけですので、簡単にできる相続税対策として人気が
あります。
皆さんも一度検討してみてはいかがでしょうか。

相続財産には、現金や上場株式など、価額が定まって
いるものもありますが、不動産だと実際に売ってみな
いと本当の価額はわかりません。

そのような財産は、特別な評価額の算定方法が定めら
れているのです。

特に不動産は、土地・建物の利用方法や面積、自宅か
貸家か、などによってさまざまな評価方法があります。
現金よりも不動産に資産の組み換えをした方が、相続
税評価額が下がる場合が多いのです。


相続対策でアパートを建築したり、軍用地や投資用
不動産を購入したりする方法は、このような相続税
評価減の特例をうまく活用した節税対策なのです。

ただし、アパート建築などの不動産投資はは高いリス
クを伴いますので、専門家に相談した上で検討すること
をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイ
ナンシャルプランナー)相談を無料で提供しています
ので、遠慮なくお問合せ下さい。

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〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
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