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マイホーム買換え損失の特例とは?

2021.05.10

前回マイホーム売却で損失が出た場合に、買換え
なくても利用できる特例についてお伝えしましたが、
今回は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の
損益通算及び繰越控除の特例」についてお伝えして
いきますね。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/A86YB4crLko

個人がマイホームを売却した時の譲渡損失を所得と
相殺することを「損益通算」と言いますが、その年
で控除しきれなかった残額がある場合は、翌年以降
3年間の所得と繰越して控除することができます。

まず特例を受けるためには、合計所得が3,000万円を
超える年は繰越控除を受ける事はできません。

譲渡資産の要件は、売却した年の1月1日時点で所有
期間が5年を超、現在住んでいるか住まなくなってから
3年後の12月31日までの売却、令和3年12月31日まで
の売却、敷地面積500㎡以内の部分までが対象となって
います。


買替え資産の要件は、居住部分の面積が50㎡以上で
返済期間10年以上の住宅ローンがある、譲渡した年の
前年1月1日から翌年12月31日までに取得、取得した
年の翌年12月31日までに入居することになります。

この特例は住宅ローン控除と併用できますが、繰越控除
で所得税がゼロになった場合は、当然ですが住宅ローン
控除は適用されません。

また、特例を受けるためには確定申告が必要になります。

他にも、親子や夫婦への売却は損益通算、繰越控除が受け
られない等、適用除外になりますので、マイホーム買替え
で損失が出そうな場合は、税理士や税務署に相談すること
をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

自宅売却で損失が出た場合どうする?

2021.04.22

不動産売却時に、買った時より高く売れた場合は税金が
かかりますが、購入価格よりも安くなった場合はどう
なるのでしょうか?

今回はマイホームの売却で損失がでた時に利用できる
特例についてお伝えしますね。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/5y5qMy25xUI

マイホームを売却して損失がでた場合、一定の要件を
満たせば譲渡損失を所得税等と相殺することが可能で、
売却した年に相殺できない場合は、翌年以降3年間の
所得と繰越して控除できる特例を利用することができ
ます。

その特例には買換えた場合と、買換しない場合の特例
がありますが、今回は買換えなくても利用できる
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
の特例」についてお伝えしていきますね。

特例を受けるための要件は、
・売却した年の1月1日で所有期間が5年超
・自分が住んでるか住まなくなって3年後の12月31日まで
 に売却する、令和3年12月31日までに売却する                                   ・所得が3,000万円以内
・譲渡前日に返済期間10年以上の住宅ローン残高がある
・マイホーム売却価格がそのローン残高を下回っている
になります。 

また、この特例で適用できるのは譲渡損失全額ではなく、
ローン残高から売却価格を差し引いた金額が限度になり
ます。


例えば取得費と譲渡費用の合計額が3,500万円の自宅を
3,000万円で売却した場合の損失額は500万円ですが、
ローン残高が3,200万円だとすると、特例を適用できる
のは、3,200万円-3,000万円=200万円になります。

この特例は住宅ローン控除と併用できますが、一般的に
売却した時は担保を抹消した上で買主に引渡すのが条件
になります。

売却後に住宅ローンの残債が残るのは任意売却等に限ら
れますが、併用することができる場合もあります。
ただし繰越控除で所得税がゼロになった場合は、ローン
控除は適用されません。

他にも、親子や夫婦への売却は適用除外になる等の要件
もありますので、マイホームの売却で損失が出る場合は
依頼した不動産会社に確認するようにして下さい。

また、この特例を受けるためには確定申告が必要がです
ので、税理士や税務署に相談することをおススメします。


弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在16件です!

2021.04.14

今日現在県内の競売物件は16件、前月から6件増
ですが、今後も増加するのでしょうか?

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第63号、売却基準価額
1,386万円で、那覇市高良の近隣商業地域にある
約55.3坪の土地です。

土地上に共有者の一人が所有している競売対象外
の店舗兼住居等がありますが、未登記で現在は空き
家で使用してないとのことです。

事前に交渉を行う必要はありますが、昭和46年築で
老朽化してるので交渉のハードルは高くないと思い
ます。

対象物件は赤嶺駅まで徒歩13分で小中学校も徒歩
10分以内、整形地で三方が道路に接しているので
利用価値は高いと言えます。

落札価格は2,000万円は超えると思います。

次に令和2年(ケ)第40号、売却基準価額1,250
万円の浦添市屋冨祖のマンション、ラフィーネヌー
ベル屋冨祖第一です。

対象物件は8階建の1階部分で約25坪の2LDK、専用
ポーチに約42坪の専用庭付き、平成7年5月新築で
26年経過ですが、管理状況は概ね普通との事です。

管理費等は駐車場1台分を含めて月額24,474円で
令和2年8月現在の滞納は24,474円ですが、滞納が
続いていた場合は現時点では約22万円です。

他にも建物壁面と専用庭に所有者が無断で行った
造作物が有り、原状回復費用は約140万円との事
です。

現在住んでいる所有者の陳述では、畳間の床下が
コンクリート敷ではなく土で湿気が上がってくる
との事ですので、事前に管理会社に確認した方が
いいと思います。

尚、当該物件は「民事執行法63条2項1号の申出が
あり」と記述があり、1,700万円を超える額でない
と債権者が買う事になりますが、その額は上回ると
思います。

専用庭が広く平家の戸建てのような利用ができる
希少物件ですが、落札価格は2,000万円を超える
でしょうか?

入札期日は両方とも5月12日ですので、興味のある
方はお早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

自宅売却時の税金は節税できるのか?

2021.04.05

自宅を売却した時の税金は節税できるのでしょうか?

今回はマイホーム売却時にかかる税金を節税できる
3つの特例についてお伝えしますね。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/Y1368daqV0E

1つ目は、譲渡所得から3,000万円を差引く事ができる
「3,000万円の特別控除の特例」です。        

自宅の場合は、売却益が出ても3,000万円までは非課税
になりますので、殆どの方は自宅を売っても税金がかか
らないという事になります。

2つ目は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合
の軽減税率の特例」ですが、譲渡年の1月1日で所有期間
が10年超の場合、譲渡所得が3,000万円以上6,000万円
以下で所得税が10%、住民税が4%の軽減税率が適用され
軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用することが
できます。

3つ目は「特定の居住用財産の買換え特例」ですが、この
特例は家を買換える際に利用できる制度で、譲渡した年の
1月1日で所有期間が10年超、売却価格が1億円以下の住宅
が対象で、自宅を売った時の金額よりも買った家の金額が
低い場合にその差額分の課税を繰り延べる事ができます。

買換え資産の要件としては、譲渡した年の前年1月1日から
譲渡した年の翌年12月31日までに買い替えた家に住む事、
取得する住宅の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡
以下、新築後25年以内である事です。

ただし、この特例は税金の非課税ではなく課税の先延ばし
なので、将来買い替えた自宅を売却する場合は、遡って
課税されることになり、他の特例と併用できません。

ここまで3つの特例についてお伝えしましたが、基本的に
3,000万円の特別控除の特例の方が有利なので、買替え
資産の特例を利用するケースはめったにありません。

特例の対象は自分が住んでいる家ですが、例えば第三者
に賃貸した場合、自分が住まなくなってから3年目の年末
までに売れば特例の対象になります。

他にも長期入院の場合は対象になりますが、老人ホーム
等に移って生活の拠点とする場合は、自宅とみなされず
対象外になります。

それでは、自宅を解体した後の土地の場合はどうなるので
しょうか?
その場合解体した日から1年以内に契約、住まなくなって
3年目の年末までに売れば特例の対象になりますが、もし
解体後に駐車場として貸した場合は対象外になるので注意
する必要があります。

他にも住宅ローン控除と同時に併用できない点や、家族
への売却、親族が経営する同族会社への売却は基本的に
特例の対象外ですので、自宅を売るときは依頼した不動産
会社に確認した上で、確定申告の際に税理士や税務署に
相談することをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
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不動産を売った時の税金はどうなるのか?

2021.03.30

さて、今回は不動産の売却を検討している方に、
不動産を売った時にかかる税金についてお伝え
していきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/kO6jzgHKzgA

不動産を売った時の売却益を譲渡所得といいますが、
その利益に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、売却価格(収入金額)から買った時の
費用(取得費)と諸費用(譲渡費用)を差引いた金額
になります。

不動産を手に入れた時の費用、取得費は、土地や建物
の購入代金や新築した場合の建築費、購入時の税金、
仲介手数料等が取得費になります。

建物については購入、または新築した時の価格から、
減価償却費を控除しなければいけないので、注意する
必要があります。

減価償却費という言葉はあまり聞きなじみがないと
思いますが、要は時間の経過で建物の価値が下がる
事を減価償却といいます。

例えば、2,000万円で買った建物が数十年経過して
減価償却費が1,000万円だとすると、2,000万円で
売れた場合1,000万円の利益になります。

ただし、領収書や契約書がないと原則として取得費
として認められないので、書類はきちんと保管する
必要があります。

もし、書類をなくしてしまった場合や、相続で取得費
が分からない場合は、売った金額の5%相当のみなし
取得費で計算することになります。

そして、不動産を売却した時の費用は、不動産会社
への仲介手数料や契約書の印紙代、売却のための建物
解体費用や測量費、借家人の立退料などが該当します。

譲渡費用になるのは売却時の費用ですので、ローンの
抵当権抹消や、引っ越し代、建物を維持するための
修繕費、以前に行った測量費は該当しません。

譲渡所得の計算は、所有期間が5年を超えるかどうか
で異なりますが、5年を超える場合は長期譲渡所得で
約20%、5年以下の場合は短期譲渡所得で約39%に
なります。

注意しなければいけないのは、売却した年の1月1日
時点で5年経過しているかどうかで長期と短期を分け
ているという点です。

例えば、R3年1/1に購入してR8年1/1に売却した
場合、期間は5年たっていますが、R7年12/31時点
では5年経過してないので、短期譲渡所得で約39%
かかります。

仮に収入金額が3,000万円で取得費が1,000万円、
譲渡費用が150万円だとすると、長期譲渡所得の場合
は税金が約370万円ですが、短期だと約740万円かか
ることになります。

他にも、土地の造成工事や建物の増改築工事は費用に
なりませんが、不動産の価値を上げるため取得費とい
うことで収入金額から差引けますので、その分税金が
安くなります。

不動産を売るときは、不動産会社にきちんと確認して、
また確定申告を行う前に税理士や税務署に相談した上で
アドバイスを受けることをおススメします。

※尚、各個人の譲渡所得税につきましては、税理士か
税務署にご確認下さい。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP
(ファイナンシャルプランニング)相談を無料
で提供していますので、不動産の売却をご検討
の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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