有限会社嘉手納住宅

お問い合わせ

社長ブログ

  1. ホーム
  2. 社長ブログ

不動産を売った時の税金はどうなるのか?

2021.03.30

さて、今回は不動産の売却を検討している方に、
不動産を売った時にかかる税金についてお伝え
していきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/kO6jzgHKzgA

不動産を売った時の売却益を譲渡所得といいますが、
その利益に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、売却価格(収入金額)から買った時の
費用(取得費)と諸費用(譲渡費用)を差引いた金額
になります。

不動産を手に入れた時の費用、取得費は、土地や建物
の購入代金や新築した場合の建築費、購入時の税金、
仲介手数料等が取得費になります。

建物については購入、または新築した時の価格から、
減価償却費を控除しなければいけないので、注意する
必要があります。

減価償却費という言葉はあまり聞きなじみがないと
思いますが、要は時間の経過で建物の価値が下がる
事を減価償却といいます。

例えば、2,000万円で買った建物が数十年経過して
減価償却費が1,000万円だとすると、2,000万円で
売れた場合1,000万円の利益になります。

ただし、領収書や契約書がないと原則として取得費
として認められないので、書類はきちんと保管する
必要があります。

もし、書類をなくしてしまった場合や、相続で取得費
が分からない場合は、売った金額の5%相当のみなし
取得費で計算することになります。

そして、不動産を売却した時の費用は、不動産会社
への仲介手数料や契約書の印紙代、売却のための建物
解体費用や測量費、借家人の立退料などが該当します。

譲渡費用になるのは売却時の費用ですので、ローンの
抵当権抹消や、引っ越し代、建物を維持するための
修繕費、以前に行った測量費は該当しません。

譲渡所得の計算は、所有期間が5年を超えるかどうか
で異なりますが、5年を超える場合は長期譲渡所得で
約20%、5年以下の場合は短期譲渡所得で約39%に
なります。

注意しなければいけないのは、売却した年の1月1日
時点で5年経過しているかどうかで長期と短期を分け
ているという点です。

例えば、R3年1/1に購入してR8年1/1に売却した
場合、期間は5年たっていますが、R7年12/31時点
では5年経過してないので、短期譲渡所得で約39%
かかります。

仮に収入金額が3,000万円で取得費が1,000万円、
譲渡費用が150万円だとすると、長期譲渡所得の場合
は税金が約370万円ですが、短期だと約740万円かか
ることになります。

他にも、土地の造成工事や建物の増改築工事は費用に
なりませんが、不動産の価値を上げるため取得費とい
うことで収入金額から差引けますので、その分税金が
安くなります。

不動産を売るときは、不動産会社にきちんと確認して、
また確定申告を行う前に税理士や税務署に相談した上で
アドバイスを受けることをおススメします。

※尚、各個人の譲渡所得税につきましては、税理士か
税務署にご確認下さい。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP
(ファイナンシャルプランニング)相談を無料
で提供していますので、不動産の売却をご検討
の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

不動産の査定価格はなぜ違うのか?

2021.03.22

今回は不動産の売却を検討している方に向けて、なぜ
不動産の査定価格が会社によって異なるのか?
その理由と会社を選ぶポイントについてお伝えします。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/75phNNgGJSk


不動産の査定方法には大きく分けて3種類があります。

まず取引事例比較法ですが、これは沢山の事例の中から
対象物件と近い事例から成約した時期や立地、周辺環境
等の個別要因を比較し価格を算出する方法になります。

二つ目の原価法は、対象物件が現在新築する場合の価格
を算出して、それから築年数によって下落する価値を割
り引いて価格を算出する方法になります。

最後に収益還元法ですが、賃貸アパートの家賃収入など
対象物件の予想収益から価格を割り出す方法で、年間
収益を還元利回りで割って価格を算出する直接還元法と、
所有期間の収益と売却による価格を割り戻して算出する
DCF法があります。

この三つの査定方法のうち収益還元法については、賃貸
アパートやオフィス等の収益物件、つまり投資物件が
対象で、個人の住宅の場合は取引事例比較法や原価法で
価格査定をするのが一般的です。

ではなぜ会社によって査定価格が異なるのでしょうか?

もうお分かりだと思いますが、その理由は会社によって
異なる方法で価格査定を行っているという点です。

しかし、同じ査定方法でも価格に差が出ることがあり
ます。

周辺事例を元に価格を算出する取引事例比較法の場合、
会社によって異なる物件を比較対象としているために
価格差が生じることがあります。

例えばマンションの場合、対象物件と同じマンションの
価格を比較する場合と、近隣のマンションを比較対象と
する場合では、当然価格が異なってくる訳です。

他にも、不動産会社の事情で査定価格が異なる場合も
あります。
それは、不動産会社が売主から売却の依頼を受けるため
に、あえて高めの査定価格を出すケースです。


急いでない場合はまだいいけど、そのような会社に依頼
したために長期間売れずに、結局大分たってから値下げ
して売却するケースもあります。

不動産の査定価格は必ずしも売れる価格ではありません。

なぜその査定価格になったのか?その根拠を不動産会社
にをきちんと確認することが大事なポイントです。

不動産の売却は、どのような会社に依頼するかによって、
成功、失敗が決まりますので、それぞれの査定価格だけで
なく販売方法や、どういう販売戦略かを聞いた上で、また
担当者が誠実に対応するかよく観察した上で、会社を選ぶ
事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供していますので、不動
産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在10件です!

2021.03.16

現時点での沖縄の競売物件は前月から2件減の10件、
まだまだ競売市場の動きは鈍いままです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)からマンション2件の簡易
調査結果を紹介いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第15号、売却基準価額
2,055万円、沖縄市のアレアル宮里です。

対象物件は14階建ての11階、約22坪の2LDKで築4
年の新しいマンションですが、ドアの接着剤による
固定やペットのひっかき傷があるので修繕とクロス
の張替は必要です。

管理費等は月額14,600円で駐車場は1台無料、令和
2年5月現在管理費等の滞納は131,140円ですが、
滞納が続いている場合は3月で合計約26万円になり
ます。

現在空室で残置物もないので、明渡しは特に問題なさ
そうです。

マンションから宮里小中学校まで徒歩数分、スーパー
やコンビニ等生活利便施設も徒歩圏内で、沖縄市でも
人気の高いエリアにあります。

落札価格は2,800万円超でしょうか?

次に令和2年(ケ)第64号売却基準価額1,208万円、
那覇市天久にあるニューライフ天久です。

対象物件は7階建の1階部分で21.3坪の3LDK、約16
坪の専用庭付き、平成9年6月新築で23年経過してま
すが、内外装共状態は悪くないようです。

総戸数26戸で駐車場は26台分ありますが、当該物件
はすぐには利用できないとのこと、事前調査は必須
です。

管理費等は月額19,930円で令和2年11月現在管理費
等の滞納が1,628,640円、現在時点では約170万円
ですので、その点を考慮する必要があります。

現在住んでいるのは所有者の親で、賃料無しの使用
貸借ですので、権利上の問題はないと思います。

当該物件は曙小学校まで徒歩5分、コンビニや泊いゆ
まちも徒歩圏内で生活し易い便利な場所にあるので、
入札も多いのでははないでしょうか?

落札価格は1,600万円を超えると思います。

入札期日は沖縄市の物件が4月13日、那覇市の物件は
4月7日ですので、興味のある方はお早めにご検討いた
だければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易的
な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異なる可
能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

売却価格査定と会社選びのポイントとは?

2021.03.06

不動産の売却を有利に進めるためには、売れる価格を
把握する必要があります。
今回は、価格査定の種類と売却を依頼する際のポイント
についてお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/9OQv2TUVVrY


価格査定には2つの方法がありますが、1つ目は簡易
査定(机上査定)、売出価格や過去の取引事例、公的
なデータ等に基づいて、簡易的に算出する方法になり
ます。

不動産業者と会わずに依頼することが可能で、早けれ
ばその日のうちに査定価格を知ることができます。

しかし、周辺環境、建物の劣化の状態、リフォームを
行ったか等は考慮しないので、実際の取引価格と大きく
差が出ることもあります。

今すぐに売却しないが、とりあえず価格を知りたい場合
は、簡易査定を依頼して参考にするのもいいと思います。

2つ目の訪問査定は、不動産会社が現地を訪問して、
土地の形状や前面道路、周辺環境と建物の状態等を確認
し、役所などで法的な規制やインフラの状況を調査した
上で算出する方法になります。

確認にかかる時間は物件の種別や調査方法によって異なり
ますが、概ね1時間程度で、査定価格の算出には数日から
1週間程度かかることもあります。

急いで売却しないといけない場合は訪問査定の依頼をお勧
めしますが、そうでなければ複数の会社に簡易査定を依頼
して、その結果を比較し、査定書の内容やホームページ等
を確認した上で依頼する会社を選ぶことが大事です。

ポイントとしては、3社に訪問査定を依頼して現地調査の
時に査定方法やどういう項目をチェックするのかを聞いて
その内容を比較してください。

また、分からないことや気になる点は遠慮せずに質問して、
担当者がどのような説明をするかを確認してください。

後日査定結果がでたら、なぜその価格になったのか?
査定額算出の根拠を詳しく聞いた上で、その担当者の説明が
「分かりやすく丁寧か?」「誠実な対応をしているか?」
よく観察するようにして下さい。

会社によって査定価格は異なりますが、一般的には3ヵ月
から6ヶ月で売却できる価格が目安となりますが、中には
仲介の依頼を受託するために、かなり高額な査定価格を出す
会社もあります。

売出し後の反響がほとんどなく、大分たってから価格を下げ
たため、売却期間が大幅に長くなるケースもありますので、
その価格になる根拠を確認することが大事です。

他にも「見込み客がいるので媒介契約を締結して下さい。」
という営業トークをする会社があります。

ただしこんな会社には注意して下さい。
なぜなら、架空の見込み客がいるように見せかけて契約を
せまる営業手法をとる会社があるからです。

もし見込み客がいるとしても、物件を購入してくれるとは
限りません。
一生で一番高い買い物になる不動産を買うかどうか?気に入る
かどうかは、本人しか分かりませんし、むしろ購入しない確率
が高いと思います。

そこで大事なのは、
「その見込み客が買わなかったらどうするのか?」
「どんな売却戦略をもっているのか?」
という点です。

実際に物件を売り出す価格は、不動産会社の査定価格を参考
にして、担当者の意見を聞いた上で、売主さん自身が決定
するので、お急ぎでない場合はご自身の希望価格を優先して
もいいと思います

不動産会社に査定を依頼する際は、媒介契約の前にそれぞれ
の販売方法や具体的な売却戦略を詳しく聞いた上で、慎重に
判断することをおすすめします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供しています

ので、不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php


098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時



不動産業界の裏事情「囲い込み」とは?

2021.02.24

本日は降水確率0%の日本晴れ!
心地いい快適な一日になりそうです。

今回は不動産の売却で失敗しないために、
「不動産業界の裏事情、仲介手数料と囲い込み」
についてお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/z_fFMApWmn4

不動産を売却するためには、まず不動産会社に査定
依頼を行い、その後売り出し価格や条件が決まった
ら売却を依頼することになります。

この依頼する契約を媒介契約といいますが、媒介契約
には専任専属媒介、専任媒介、一般媒介の3パターン
があります。

専属専任媒介、専任媒介は、依頼できる不動産業者が
一社で、その業者は指定流通機構(レインズ)に一定
期間内に物件情報を登録する義務あります。

一方一般媒介契約は、登録の義務はありませんが、複数
の業者に依頼する事ができる契約になります。

レインズに登録されると、他の不動産業者が自社の
見込み客へ物件を紹介する事ができます。

売主と媒介契約を締結した不動産業者が買主を見つ
けた場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受け
とる事ができます。

これを両手仲介と言います。

依頼した不動産業者以外の業者が買主を見つけた場合、
仲介手数料はそれぞれの業者が受けとることになります。

これを片手仲介と言いますが、両手仲介と片手仲介では
1件の取引で2倍の手数料の違いがある訳です。

そのため、売主側の業者は自社で買主を見つけよう
とし、他の業者に物件を紹介させない行為、いわゆる
「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主は「高く売る」「早く
売る」機会が減ってしまいます。

例えば、一戸建ての売却を価格3500万円で不動産会社A
に依頼し、専任媒介契約を締結、レインズに売却物件の
情報が登録され、不動産会社BがA社に電話で問合わせ
したとしましょう。


しかしA社の担当者は「商談中のためご紹介できません」
と言いましたが、実は商談中ではなく見込み顧客もいな
かったのです。

両手仲介するために他社に物件を紹介しなかったという
事だったんですが、これが悪質な囲い込みの手口です。

残念ながら、囲い込みをされても売主は気づけない場合
がほとんどで、貴重な取引機会を逃すことになります。


例えば、A社以外のB社に「3500万円で買いたい」お客
がいるのに紹介せず、「3000万円なら買ってもいい」
A社のお客と契約を成立させようとする事もあります。

囲い込みをする業者は、他の業者から問合わせが入っても、
「売り止めです」とか「商談中です」といって実際には話
がなくても、問合わせを断ります。

物件情報を公開していながら、他社は客付けができない
という状況になりますので、形だけ法令を守りながら物件
情報を独占します。

もちろん、本当の理由で「売り止め」や「商談中」の場合
もありますが、実のところ外部からは誰もわかりません
ので、「囲い込み」という手法が通用するわけです。

それを防ぐためには、売却の相談をする不動産会社の具体的
な販売方法や戦略を詳しく説明してもらい、取引機会を増や
すため積極的に物件を紹介する会社、両手仲介を前提とせず
高く売ることに全力を尽くすを会社選ぶしかありません。

どうしても選べない場合は、まずは複数の業者に依頼できる
一般媒介契約で売出しを始めて、その後の対応を見てから
任せたいと思いう信頼できる会社を選ぶ事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供しています

ので、不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php


098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

お問い合わせ