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2021.05.15

マイホーム買換え損失の特例とは？

2021.05.10

前回マイホーム売却で損失が出た場合に、買換え
なくても利用できる特例についてお伝えしましたが、
今回は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の
損益通算及び繰越控除の特例」についてお伝えして
いきますね。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/A86YB4crLko

個人がマイホームを売却した時の譲渡損失を所得と
相殺することを「損益通算」と言いますが、その年
で控除しきれなかった残額がある場合は、翌年以降
3年間の所得と繰越して控除することができます。

まず特例を受けるためには、合計所得が3,000万円を
超える年は繰越控除を受ける事はできません。

譲渡資産の要件は、売却した年の1月1日時点で所有
期間が5年を超、現在住んでいるか住まなくなってから
3年後の12月31日までの売却、令和3年12月31日まで
の売却、敷地面積500㎡以内の部分までが対象となって
います。

買替え資産の要件は、居住部分の面積が50㎡以上で
返済期間10年以上の住宅ローンがある、譲渡した年の
前年1月1日から翌年12月31日までに取得、取得した
年の翌年12月31日までに入居することになります。

この特例は住宅ローン控除と併用できますが、繰越控除
で所得税がゼロになった場合は、当然ですが住宅ローン
控除は適用されません。

また、特例を受けるためには確定申告が必要になります。

他にも、親子や夫婦への売却は損益通算、繰越控除が受け
られない等、適用除外になりますので、マイホーム買替え
で損失が出そうな場合は、税理士や税務署に相談すること
をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円（90分）のFP（ファイナン
シャルプランニング）相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530　日曜祝日（休）
受付時間　9時ー17時

自宅売却で損失が出た場合どうする？

2021.04.22

不動産売却時に、買った時より高く売れた場合は税金が
かかりますが、購入価格よりも安くなった場合はどう
なるのでしょうか？

今回はマイホームの売却で損失がでた時に利用できる
特例についてお伝えしますね。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/5y5qMy25xUI

マイホームを売却して損失がでた場合、一定の要件を
満たせば譲渡損失を所得税等と相殺することが可能で、
売却した年に相殺できない場合は、翌年以降3年間の
所得と繰越して控除できる特例を利用することができ
ます。

その特例には買換えた場合と、買換しない場合の特例
がありますが、今回は買換えなくても利用できる
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
の特例」についてお伝えしていきますね。

特例を受けるための要件は、
・売却した年の1月1日で所有期間が5年超
・自分が住んでるか住まなくなって3年後の12月31日まで
　に売却する、令和3年12月31日までに売却する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・所得が3,000万円以内
・譲渡前日に返済期間10年以上の住宅ローン残高がある
・マイホーム売却価格がそのローン残高を下回っている
になります。 

また、この特例で適用できるのは譲渡損失全額ではなく、
ローン残高から売却価格を差し引いた金額が限度になり
ます。

例えば取得費と譲渡費用の合計額が3,500万円の自宅を
3,000万円で売却した場合の損失額は500万円ですが、
ローン残高が3,200万円だとすると、特例を適用できる
のは、3,200万円－3,000万円＝200万円になります。

この特例は住宅ローン控除と併用できますが、一般的に
売却した時は担保を抹消した上で買主に引渡すのが条件
になります。

売却後に住宅ローンの残債が残るのは任意売却等に限ら
れますが、併用することができる場合もあります。
ただし繰越控除で所得税がゼロになった場合は、ローン
控除は適用されません。

他にも、親子や夫婦への売却は適用除外になる等の要件
もありますので、マイホームの売却で損失が出る場合は
依頼した不動産会社に確認するようにして下さい。

また、この特例を受けるためには確定申告が必要がです
ので、税理士や税務署に相談することをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円（90分）のFP（ファイナン
シャルプランニング）相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

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受付時間　9時ー17時

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2021.04.14

自宅売却時の税金は節税できるのか？

2021.04.05

自宅を売却した時の税金は節税できるのでしょうか？

今回はマイホーム売却時にかかる税金を節税できる
３つの特例についてお伝えしますね。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/Y1368daqV0E

1つ目は、譲渡所得から3,000万円を差引く事ができる
「3,000万円の特別控除の特例」です。　　　　　　　　

自宅の場合は、売却益が出ても3,000万円までは非課税
になりますので、殆どの方は自宅を売っても税金がかか
らないという事になります。

2つ目は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合
の軽減税率の特例」ですが、譲渡年の1月1日で所有期間
が10年超の場合、譲渡所得が3,000万円以上6,000万円
以下で所得税が10％、住民税が4％の軽減税率が適用され
軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用することが
できます。

3つ目は「特定の居住用財産の買換え特例」ですが、この
特例は家を買換える際に利用できる制度で、譲渡した年の
1月1日で所有期間が10年超、売却価格が1億円以下の住宅
が対象で、自宅を売った時の金額よりも買った家の金額が
低い場合にその差額分の課税を繰り延べる事ができます。

買換え資産の要件としては、譲渡した年の前年1月1日から
譲渡した年の翌年12月31日までに買い替えた家に住む事、
取得する住宅の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡
以下、新築後25年以内である事です。

ただし、この特例は税金の非課税ではなく課税の先延ばし
なので、将来買い替えた自宅を売却する場合は、遡って
課税されることになり、他の特例と併用できません。

ここまで3つの特例についてお伝えしましたが、基本的に
3,000万円の特別控除の特例の方が有利なので、買替え
資産の特例を利用するケースはめったにありません。

特例の対象は自分が住んでいる家ですが、例えば第三者
に賃貸した場合、自分が住まなくなってから3年目の年末
までに売れば特例の対象になります。

他にも長期入院の場合は対象になりますが、老人ホーム
等に移って生活の拠点とする場合は、自宅とみなされず
対象外になります。

それでは、自宅を解体した後の土地の場合はどうなるので
しょうか？
その場合解体した日から1年以内に契約、住まなくなって
3年目の年末までに売れば特例の対象になりますが、もし
解体後に駐車場として貸した場合は対象外になるので注意
する必要があります。