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沖縄県の競売物件は現在13件です!

2021.06.15

本日の沖縄の競売物件は前月から9件減の13件、
コロナ禍が落ち着くまでは状況は変わらないかも
しれませんね。

それでは、今回は3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から戸建て2件の簡易調査
結果を紹介いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第30号、売却基準
価額933万円、うるま市赤野の一戸建です。

約53.2坪の土地に3LDK約38.2坪の木造2階建
平成11年新築、シロアリの被害や雨漏りはない
との事ですが、22年経過していて壁紙の破損等
があり修繕は必要と思われます。

駐車場敷地の一部が競売の対象外なので、継続
して利用できるか事前調査は必須です。

当該物件は、前原高校バス停まで5分、市役所や
小学校、スーパーも徒歩圏内で利便性の高い場所
にあります。

落札価格は1,400万円超になるでしょうか?

次に令和3年(ケ)第1号、売却基準価額2,343
万円、沖縄市久保田の鉄筋コンクリート造の一戸
建です。

土地が約133.2坪、建物は約97坪の3階建て9LDK
で、浴室とトイレが2つある大型物件です。

平成6年8月新築、経過年数は約27年で水漏れの跡
や内壁の剥がれがあり管理状態はやや劣るとの事
ですので、リフォーム費用も考慮する必要があり
ます。

また、建物の敷地に約36.6坪の競売対象外の土地
もあり筆界未定との事ですので、事前調査を行い
きちんと確認した方がいいと思います。

当該物件は、イオンライカムまで1.3km、プラザ
ハウスまで徒歩7分で、人気の高いエリアにある
ので、購入できる価格は基準価格の倍以上になる
可能性もあります。

落札価格は4,000万円を超えると思います。


入札期日は両方とも6月29日ですので、興味がある
方はお早めにご検討下さい。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットの簡易的な判
断で、実際に現地調査を行った場合とは異なる可能性
がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

マイホーム購入の流れ【物件探し~申込み】

2021.06.12

今回はマイホーム購入の流れ「物件探し~購入申込」
についてお伝えしていきます。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/Z8IFcSR2e

物件探しの手始めに、グーホームやうちなーらいふ、
美らさん家等のポータルサイトを調べて、購入条件
に合う物件の価格を確認します。

そこで大事なポイントは、できるだけ多くの物件を
チェックする事です。

そうすると徐々に希望条件が固まってきたり、ある
いは変わってきたりしますが、情報収集を重ねると
希望エリアや予算等、購入条件に合う物件が明確に
なります。

次に気になる物件、興味がある物件が見つかったら、
実際に見学してみましょう。
その際に避けて欲しいのは、最初の1件だけ見て
申込みする事です。

営業マンから「めったにない掘り出し物で、すぐに
申込まないと他の方に買われてしまいます。」と言
われ購入したが、その後にもっと良い物件が出て後悔
しているという方もいらっしゃいます。

不動産に関しては、複数の物件を見学してから物件を
絞っていく事が大事なポイントになりますので、営業
マンの押しに負けて衝動買いするのは、絶対に避ける
ようにして下さい。

また、実際に生活した場面をイメージしながら物件の
周辺を歩いてみたり、朝と夕方の通勤時や夜暗い時の
状況、時間帯や曜日によって変化する雰囲気などを
チェックする事も大事なポイントです。

その後購入する意思が固まってきたら、価格等の希望
条件を明記した書面で購入申込みを行います。
売主に対して「この条件であれば購入します」という
意思表示になりますが、売主が条件を納得しない、他の
買主の条件の方がいい、等の場合もあり、必ず買える
訳ではないことに注意して下さい。

また、申込金が必要な場合もありますが、購入の意思
表示を明確にするために預ける金額で、交渉成立時は
契約の手付金に充当されますし、成立しなければ返金
されます。

ただし、自分の都合でキャンセルすると売主や不動産
会社も困りますし、信用を失いますので、購入申込み
はしっかりと検討した上で行って下さい。

不動産は同じものは二つとなく、それぞれにメリット、
デメリットがありますので、それらも併せて検討した
上で最終的な判断をすることをおススメします。


弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php


098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

マイホーム購入で失敗しない資金計画

2021.06.05

今回はマイホーム購入を検討している方に向けて、
資金計画についてお伝えしていきます。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/QGyYDAeybEg

住みたいエリアや住環境、住宅の種類や広さ、間取
り等の希望条件が整ってきたらマイホームを購入す
る為の全体の流れを把握しましょう。

購入の流れとしては

1 資金計画
2 物件を探す
3 物件を見学する
4 購入申込み
5 住宅ローンの事前審査
6 重要事項説明を受けて売買契約をする
7 代金決済と物件の引渡し

というステップがありますが、今回は資金計画につ
いてお伝えしていきますね。

マイホーム購入のために最初に行うのは、自己資金
や借入可能な住宅ローンの金額を調べることです。

住宅ローンは、年収によって年間返済額の上限が決ま
っていますが、それを返済比率あるいは返済負担率と
いいます。

例えば全期間固定のフラット35の返済比率は、年収
400万未満が30%、年収400万円以上は35%になり
ます


仮に年収500万円で金利が2%、35年返済元利均等
払いだと借入可能額は約4400万円ですが、これは
年収から計算した借入可能額で、返済可能な金額で
はないということに注意してください。

その場合月々の返済額は145,755円、生活費や将来
かかる教育費等の支出を考慮した上で、支払いが可能
か考慮しなければいけいません。

家計収支を考慮して実際に支払えるのが毎月10万円
であれば、借入可能額は約3,000万円ですが、年収
から計算すると約4,400万円ですから、その差額は
1,200万円!

やはり資金計画を立てる場合は、ゆとりをもって支払
える額をベースに考えるのが大事です。

基本的に買える金額というのは、自己資金+住宅ローン
の合計ですが、自己資金とは住宅購入に充てられる現金
を指します。

住宅ローン金額に自己資金をプラスすれば買える金額の
目安が分かりますが、例えば自己資金が300万円で住宅
ローンが3,000万円の場合の購入予算は3,300万円とな
ります。 

ただし購入予算は物件価格+諸費用ですので、それも考
慮に入れなければいけません。

諸費用項目は、印紙税、仲介手数料、ローンの保証料や
事務手数料、火災保険料、登録免許税、不動産取得税等
があり、他にも引越し代や新居の家具等も含めると、諸
費用の目安としては、新築で物件価格の3~7パーセント、
中古で6~10%です。

具体例をあげると3000万円の中古戸建ての諸費用10%で
約3300万円ですので、自己資金300万円の場合物件価格
は借入額3,000万円が目安になります。

自己資金によって買える金額は高くなりますし、月々の
支払いを抑えることができますので、まずは貯金をして
自己資金を貯める、親から資金援助を受ける等の対策を
検討するのもいいと思います。

また見落としがちなのが、固定資産税等や建物の修繕費、
マンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場代等も
含めて資金計画を立てる必要があります。

マイホーム購入は、一生涯で一番大きい支出になります
ので、ご自身やご家族の将来を見据えて、ある程度ゆとり
を持った資金計画を立て、予算の範囲で希望条件に合う
物件を探す事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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不動産売却の流れはどうなるのか?

2021.05.31

さて、今回は不動産売却の流れと注意点についてお伝え
していきます。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/Jpr4pIPD090

不動産を売却するためには、まず不動産会社に行くか、
ネットで一括査定を依頼する方が多いと思いますが、
私のおススメは、最初にポータルサイト、グーホーム
やうちなーらいふ、美らさん家等で、周辺の物件価格
をチェックして、自分の物件と比較する事です。

もちろん物件によって条件は異なってきますが、マン
ションや土地であれば、坪当たりの単価を比較する事
で、ある程度相場が分かるようになってきます。

ただし、広告は売主さんの希望価格ですので、実際の
取引価格は低くなる可能性が高い、という点も考慮
する必要があります。

それから、そもそもなぜ不動産を売るのか?理由を
じっくりと時間をかけて考えることも大事です。

例えば、子供の成長で部屋が足りないとか、逆に子供
が独立して夫婦二人では広すぎる、あるいは急にお金
が必要になった等、理由と目的、必要金額等を確認した
上で、売却条件を整理する、つまり希望価格や時期等を
十分に把握するようにして下さい。

できるだけ早く売らないといけない場合は、価格は低く
なりますが、買取専門業者に買い取ってもらう方法も
あります。

他にも売らずに増改築して住み続けるとか、第三者に
賃貸する方が有利かもしれないので、慌てて急に判断
せずに、冷静になって考えてから次のステップに進む
ことが大事です。

不動産会社に査定を依頼するポイントとしては、
「実際に売れる価格を出してほしい」と念を押す事
です。
会社によって査定の基準が異なる事があり、査定価格
も異なってきます。

3社程度の複数の会社に査定を依頼して、なぜその
価格か具体的な根拠を示すように伝えてください。

売却を受託するために、根拠のない高い査定価格を
出す会社もありますので、しっかりと確認する事が
大事です。

より高くより早く売るためどのような活動を行うか?
担当者の対応に好感が持てるか?
しっかりと見極めた上で、どの会社に任せるかを判断
する事ようにして下さい。

依頼する不動会社、売出価格が決まったら、その会社
と媒介契約、いわゆる仲介を依頼するための契約を行
います。

その後、不動産会社の売出しが始まり購入希望者に物件
を内覧してもらいますが、できるだけ良いイメージを
伝えるために、掃除と整理整頓をきちんと行うことも大
事なポイントです。

そして購入希望者との条件交渉がまとまったら売買契約
を行いますが、契約についての注意点や、諸費用等、契約
を交わす前に確認することも忘れないようにしてください。

最後に、買主の住宅ローン承認が下りたら、代金の決済
と物件の引渡しを行います。

住宅ローンの残債がある場合は、抵当権抹消の手続きも
同時に行いますので、必要事項については事前に不動産
会社に確認するようにして下さい。

ここまで、不動産売却の流れについてお伝えしましたが、
トラブルなくスムーズに進めるために、しっかりとした
売却ノウハウがあり、レベルの高い販売戦略をもつ信頼
できる会社を選ぶことをおススメします。


弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
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沖縄県の競売物件は現在22件です!

2021.05.15

現時点での沖縄の競売物件は前月から6件増えて
22件ですが、入札締切が3~4日後の物件が10件
ありますので、状況は変わらずといった所です。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)からマンション2件の簡易
調査結果を紹介いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第28号、売却基準価額
733万円、うるま市勝連平敷屋の一戸建です。

土地が約166.6坪で建物は約40.5坪、2階建4LDK
のコンクリートブロック造で昭和49年新築、約47
年経過していて、柱の亀裂やコンクリートの欠落、
シロアリ浸蝕や水漏れ、クロスの剥がれ等、かなり
劣化しているようです。

接道は未舗装の私道、建築基準法上の道路(2項道路)
で再建築は可能ですが、私道の所有者が複数いるの
で事前に承諾等の確認はした方がいいです。

当該物件は県道8号まで徒歩3分、小学校へ徒歩10分
ですので、地域に在住の方には一定の需要はあると
思います。

その他権利関係は特に問題はなさそうですので、落札
価格は1,000万円超でしょうか?

次に令和2年(ケ)第28号、売却基準価額464万円、
うるま市勝連平敷屋にあるホワイトビーチ内の軍用地
です。

土地が119㎡で地目は墓地、物件はフェンス内で海上
自衛隊の沖縄基地隊付近になります。

面積は約36坪で狭小なので、返還後の利用は難しい
ですが、現時点で返還の可能性はほぼないので、今後
も収益物件としての価値は高いと思います。

年間地料は108,204円で、市場にでる軍用地の中では
購入しやすい価格なので、入札件数もかなり多いので
はないでしょうか?

落札価格は500万円超になると思います。

入札期日は両方とも6月8日ですので、興味のある方は
お早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットの簡易的な判
断で、実際に現地調査を行った場合とは異なる可能性
がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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