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沖縄県の競売物件は現在17件です!

2021.01.14

本日の沖縄の競売物件は前月と同じ17件ですが、
6件が同じ事件番号がですので、実際の件数は減っ
ているようです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第13号、売却基準価額
1,227万円、北谷町吉原にある鉄筋コンクリート造
の一戸建住宅です。

土地が約52.3坪、建物は約22.4坪の2階建て4DKで
昭和51年11月新築、経過年数は約44年で雨漏りや
外壁のひび割れがあり、1階部分で悪臭が感じられる
との事、ビミョーなところです。

住んでいるのは所有者ではないようですが、賃貸で
はなく無償で住んでいるので、退去の際の権利関係
は問題ないと思われます。

建物の大規模修繕は必須ですが、所在地は北谷第二
小学校から徒歩4分の区画された住宅街にあり、静
かで環境のいい場所ですので、入札件数は多いと
思います。

落札価格は1,800万円超でしょうか?

次に令和2年(ケ)第17号基準価額733万円、
宜野湾市野嵩の6階建のマンションです。
平成2年新築で経過年数約30年ですが、管理状態
は普通で特に悪くはないようです。

対象物件は4階で約20坪の3LDK、アルミサッシ
のひび割れや壁紙の剥がれ、落書きがあり、フル
リフォームが必要になると思われます。

令和2年8月現在管理費等の滞納は約66万円、月額
13,652円ですので、滞納が続いている場合は1月
までの合計で約73万円になります。

所有者の親御さんの陳述では、現在誰も住んでな
くて不動産業者に売却を依頼しているとの事です
が、現現時点で広告は出てないようです。

宜野湾市役所が徒歩圏内で閑静な住宅街にあり、
北中インター近くで利便性の高い場所ですので、
落札価格は1,000万円を超えると思います。

入札期日は両方とも1月19日、残り6日しかない
ので、興味のある方はお急ぎご検討いただければ
と思います。
尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。
弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

不動産価格査定のポイントとは?②

2021.01.10

それでは前回に続きまして、価格査定についてお伝え
していきますね。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/9OQv2TUVVrY

さて、売却を急いでいる場合は、訪問査定をお勧めしま
すが、そうでなければ複数の会社に簡易査定を依頼して、
その結果を比較し、それぞれの不動産会社の査定書の内
容やホームページ等を確認した上で、依頼する会社を選
ぶ事が大事です。


ポイントはできれば3社に訪問査定を依頼し、現地調査
の時にそれぞれの査定方法やどういう項目をチェックす
るのかを聞いてその内容を比較してください。

また、分からないことや気になる点は、チョットした事
でも遠慮せずに質問して、担当者がどのような説明をす
るかを確認してください。

後日査定結果がでましたら、なぜその価格になったのか?
「査定額算出の根拠」を詳しく聞いた上で、その担当者の
説明が「難しい内容でもわかりやすく丁寧か?」そして
「誠実な対応をしているか?」観察するようにして下さい。

不動産会社によって査定価格は異なりますが、一般的には
「3ヵ月から6ヶ月で売却できる価格」が目安となります。

中には媒介契約、いわゆる仲介の依頼を受託するために、
かなり高額な査定価格を出す会社もあります。

売出し開始後の反響がほとんどなく、大分たってから
価格を下げたため、売却期間が大幅に長くなるケース
もありますので、なぜその価格になるのか、しっかり
とした根拠に基づいているかを確認することが大事です。

訪問査定の際に「見込み客がいるので媒介契約を締結
して下さい。」という営業トークをする会社がありま
すが、注意が必要です。

なぜなら、架空の見込み客がいるように見せかけて媒介
契約をせまる営業手法をとる会社が存在するからです。


もし本当に見込み客がいるとしても、あなたの物件を
購入してくれるとは限りません。
ほとんどの方にとって一生の中で一番高い買い物になる
不動産を買うかどうか?気に入るかどうかは、本人しか
分かりませんし、むしろ購入しない確率のほうが高いと
思います。

見込み客がいるかどうかよりも大事なのは、「その見込み
客が買わなかったらどうするのか?」「どんな売却戦略を
もっているのか?」という点です。

また、実際に物件を売り出す価格については、不動産会社
が算出する査定価格を参考にして、担当者の意見を聞いた
上で、売主さんが決定する形になりますので、急いでない
場合は、ご自身が希望する価格を考慮して決定してもいい
と思います

不動産会社に売却査定を依頼する際は、媒介契約を締結
する前に、それぞれの販売方法や具体的な売却戦略を詳
しく聞いた上で、慎重に判断することをおすすめします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供していますので、不動
産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

不動産売却査定のポイントとは?①

2021.01.09

沖縄県も真冬並みの寒さが続いていますが、コロナも
なかなか収束しない状況ですので、体調管理には十分
に気を付けたいと思います。

さて、今回は売却価格査定と会社を選ぶポイントについ
てお伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/9OQv2TUVVrY

不動産の売却を検討する手始めに、相場の価格を把握
する必要がありますが、沖縄県で売出中の物件情報は
「グーホーム」や「うちなーらいふ」「ちゅらさんや家」
等のポータルサイトで確認することができます。

所有する不動産と同じエリアの物件の売出価格を参考に
することはできますが、不動産は同じものは二つとない
ですし、実際に売れた価格は分からないので、正確に
把握することはできません。

通常は不動産会社に価格査定を依頼することになると
思いますが、今回は価格査定の種類と依頼する際の
ポイントについてお伝えしていきます。

不動産の査定方法は簡易査定と訪問査定、2つの方法が
ありますが、簡易査定は実際に建物など物件の状態を
確認せずに、周辺の売出価格や過去の取引事例、公的
機関の地価調査などのデータに基づいて、簡易的に概算
で算出する方法になります。

不動産業者と会わなくても、電話やメールで依頼する
ことが可能で、短期間、早ければその日のうちに査定
価格を知ることができますが、土地の形状や周辺環境、
建物の劣化、リフォーム等は考慮しないので、実際の
取引価格とかなり差が出ることもあります。

今すぐに売却はしないが、事情があってとりあえず価格
を知りたい場合などは、簡易査定を依頼して参考にする
のもいいと思います。

次に訪問査定ですが、不動産会社が現地を訪問して、
土地の形状や接続する道路、周辺環境と建物の状態等
を確認した後、法務局や役所などで法的な規制やイン
フラの状況を調査した上で、算出する方法になります。

かかる時間は物件の種別や調査方法によって異なります
が、概ね1時間程度で、価格の算出には数日から1週間
程度かかることもありますが、

さてさて、話が長くなってきましたので、続きは明日
お伝えしますね。

物件価格大幅ダウン?囲い込みとは?

2020.12.26

本日はの天気は久々の青空、快適で心地良いです。

今回は売却を依頼した場合の費用、「仲介手数料」と
「囲い込み」についてお伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/z_fFMApWmn4

不動産の売却を依頼する業者がとの契約のことを媒介
契約といいますが、媒介契約には「専属専任媒介」
「専任媒介」「一般媒介」の3種類の契約があります。

そのうち「専属専任媒介」、「専任媒介」を締結した
不動産会社は、指定流通機構(レインズ)に、定めら
れた期間内に物件情報を登録する義務あります。

レインズに物件情報が登録されると、他の不動産会社
も物件を紹介できる仕組みになっています。
ただし仕組みはありますが、「囲い込み」という障害
がありますのでこれから説明していきますね。

売主と媒介契約を締結した不動産会社が買主を見つけた
場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受けとる事
ができます。

【両手仲介:売主、買主両方を1社が仲介】
売主から受けとる仲介手数料
(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
買主から受けとる仲介手数料
(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社

媒介契約を締結した不動産会社以外の不動産会社が買主
を見つけた場合仲介手数料はそれぞれの不動産会社が受
けとることになります。

【片手仲介:売主、買主を2社が仲介】
売主の仲介手数料
(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
買主の仲介手数料
(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒B社

両手仲介と片手仲介では1件の取引で2倍の手数料
の違いがあるわけです。
そのため、売主側の不動産会社は自社で買主を見つけよう
とし、他の不動産会社に物件を紹介させない行為、いわゆ
る「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主様にとっては「高く売る」
「早く売る」機会が減ってしまいます。

他の不動産会社にはもっと高く買ってくれる見み客がいる
のに自社の見込客を優先し、両手仲介をしようとする行為
が行われているのです。

例えば、自宅の売却を価格3500万円で不動産会社Aに依頼し、
専任媒介契約を締結、レインズに売却物件の情報が登録された
後に、不動産会社Bが買主を探しはじめたとしましょう。

その後、B社が見込客をみつけA社に電話で問合わせしまし
たが、A社の担当者は「商談中のためご紹介できません」と
言われました。。。

が、A社は実際には商談中ではなく、見込み顧客もいなかった
のですが、両手仲介ができなくなることを防ぐために、他社に
物件を紹介させなかったのです。

これが悪質な囲い込みの手口ですが、残念ながらこのように
対応されても、売主は気づけないことが多く、貴重な取引機会
を逃すことになります。

例えばB社に「希望売却価格の3500万円で買いたい」という
顧客がいるのに「3000万円なら買ってもいい」というA社の
顧客との契約を成立させようとする場合もあります。

なぜかというと、A社にとっては売主希望の3500万円で売る
よりも、自社の顧客に買ってもらい両手仲介をすることを優先
させるからです。
売主の利益よりも自社の利益を優先させるのは、売主に対する
裏切り行為です。

囲い込みをする業者は、媒介契約を交わしてレインズに登録後、
他の業者から紹介の問い合わせが入っても、「売り止めです」
とか「商談中です」といって実際はまったく話がなくても問い
合わせを断ります。

物件情報を公開していながら、他社は客付けができないという
状況になりますので、形式的には法令を守りながら情報を独占
できます。

もちろん、本当の理由で「売り止め」や「商談中」の場合も
ありますが、実のところ外部からは誰もわかりませんので、
「囲い込み」という手法が通用するわけです。

囲い込みをしない不動産会社は、取引機会を増やすため積極的
に物件を紹介する会社で、両手仲介を前提とせず高く売る事に
全力を尽くす会社です。

不動産の売却を有利に進めるためには、しっかりした売却ノウ
ハウがあり、レベルの高い販売戦略をもつ信頼できる会社を選
ぶことが大事です。

不動産会社へ査販売方法や販売戦略を詳しく説明してもらい、
囲い込みをしない誠実な会社を選んでいただけれと思います。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナンシャル
プランナー)相談を無料で提供していますので、不動産の売却を
ご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在17件です!

2020.12.15

今日現在の沖縄の競売物件は前月から12件増の
17件、これから増加するんでしょうか?今後の
推移を見たいと思います。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第13号、売却基準価額
1,328万円、那覇市松川にある4LDKの住宅です。

土地が約48.1坪で建物は約37.4坪、2階建コンク
リートブロック造で平成6年新築、26年経過して
いていますが特に劣化もなく、修繕に多大な費用
がかかることはなさそうです。

所在地は那覇市のほぼ中央で住宅街の中にあり、
モノレール安里駅まで徒歩10分、人気のスポット
栄町やりゅうぼうにも近く利便性の高い場所です。

隣地建物が当該物件の土地に約3.6坪越境してます
が、権利関係等は特に問題はなく入札のハードルは
高くないので、落札価格は2,000万円超になると
思います。

次に令和2年(ケ)第17号、基準価額5,992万円、
沖縄一30階建の超高層マンションで、ゲストルーム
やジム、コンシェルジュサービスがあるリュークス
タワーの最上階で、約29坪の1LDK、売り出し価格
1億円を超えの「億ション」です。

リュークスタワーの所有者は約4割が首都圏の人ら
しいですが、対象物件は居住している形跡がなく、
空き家になっていて殆ど未使用という感じです。

令和2年4月現在管理費等の滞納は406,550円です
が、滞納が続いている場合は12月で合計約70万円
になります。

対象物件専用の駐車スペースはなし、希望する場合は
申込み後通常1ヶ月半待ち、7,000円~15,000円/月
とのことです。

売出し時は抽選倍率が話題になったハイグレード
マンション最上階、コロナの影響も考えると予想
が難しいですが、プレミアムクラスの落札価格は
1億円を超えるでしょうか?

入札期日は両方とも年明け1月6日、残り23日ですの
で、興味のある方はお早めにご検討いただければと
思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。
弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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