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遺産相続が「争族」に?

2021.08.27

今回は遺産相続が「争続」になってしまった事例を
お伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/X21xIdatNcQ

奥さんや二人の息子さんとの仲も良く、70代半ば
で体力がありカクシャクとしていたAさんが突然
亡くなりました。

Aさんの相続財産は自宅と現金で、相続税がかかる
ほどではなかったので、特に対策は行っていません
でした。

そういう方は多いと思いますが、まだまだ元気な
Aさんは遺言書を残すことを考えてもいなかった
のです。

遺言がない場合は、相続人同士で遺産分割協議を
行ってどう分けるかを話し合いで決めますが、そこ
でトラブルが発生しました。

相続評価額は自宅が4,000万円で現金は1,000万円、
自宅には奥さんと独身の長男が住んでいて、次男は
結婚して家族と賃貸アパートに住んでいました。

Aさんの奥さんは、自宅を自分と仏壇を継ぐ長男が
相続して、現金を次男が相続することを提案しまし
たが、次男は首を縦に振りません。

実は嫁さんから相続する権利がある分は、権絶対に
譲らないようにくぎを刺されていたんです。

「生活も楽じゃないし、教育資金もこれから増える
んだから、まずは自分の家族を優先して」と言われ
ていたんですね。

このケースの場合だと次男の法定相続分、法律上の
権利は4分の1、1,250万円になりますので、足りな
い分の現金を要求したんですが、今まで親と同居し
て面倒を見てきた長男は納得がいきません。

長男は母親と一緒に次男を説得しましたが、話し合
いでは折り合いがつかず、結局裁判所で調停を行う
ことになりました。

その後どうなったかというと、長男と次男はお互い
顔を合わせる度に罵り合う仲になり、収拾がつかな
くなりました。

結果的に、次男の要求した足りない現金を母親が払う
ことで和解しましたが、兄弟の間には関係修復ができ
ないほどの亀裂が入ってしまいました。

「うちは大した財産もないし、家族の仲もいいから
大丈夫だ」という方は多いと思いますが、兄弟同士
で仲たがいする例は結構ありますので、やは元気な
うちに遺言を残しておく事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイ
ナンシャルプランナー)相談を無料で提供しています
ので、遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

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営業時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在12件です!

2021.08.19

今日現在の沖縄県の競売物件は、前月から4件増の
12件、相変わらず競売物件は少ないまま推移して
いる状況です。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から2件の簡易調査結果を
紹介いたします。

まず最初に令和3年(ヌ)第4号、売却基準価額
445万円、国頭村奥間の山林です。

面積は64202㎡、約1万9千4百坪の山で、一部が
大国林道の土地になっているようです。

大国林道は、山原の原生林と甘くて美味しいと評判
の湧水が有名で、中南部から週一は水を汲みに来る
方もいて、週末は行列ができるそうです。

この土地は地域森林計画の民有林、伐採する際は
届け出が必要で、1haを超える場合は隣地開発許可
が必要ですが、1haは約3000坪なので特に問題は
ないでしょう。

また、やんばる国立公園の特別第2種地域なので、
建築等の際に許可が必要になります。

とはいえ、水道などの供給がないので、建築など
はハードルが高いと思いますが、自然ガイドなど
利用法を考えてみるのもいいかもしれません。

落札額の予想は難しいところですが、入札の目安
は買受可能価額の356万円でしょうか?

次に令和3年(ケ)第3号、売却基準価額397万円、
沖縄市桃原三丁目の住宅です。

建物はブロック造2階建てで約36.4坪、平成6年5月
新築で、ベランダ部分の亀裂が見られるなど、保守
管理はやや劣るとの事です。

築27年経過していますからある程度の修繕は必要
ですが、写真を見る限り特に大きな問題はなさそ
うです。

土地は借地2筆で地代は毎月9,930円、調査時点
で滞納はないようですが、その他3筆の一部を無
権限で敷地として利用しています。

場所は小中学校が徒歩10分以内、スーパーなどの
生活利便施設も近い住宅街ですので、入札も多い
のではないでしょうか?

借地の権利など現地調査は必須ですが、特に問題
がなければ、落札価格は800万円超だと思います。

入札期日は、国頭の山林が9月9日、沖縄市の借地
権付き建物は9月14日ですので、興味のある方は
お早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットの簡易的
な判断で、実際に現地調査を行った場合と異なる
可能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料です
のでお気軽にお問い合わせ下さい。

3つの相続対策その②

2021.08.13

それでは、前回の続き「納税対策」について説明
します。

財産を相続しても、全ての方が相続税を納めなけ
ればならない訳ではありません。

それは、相続税の基礎控除や税額控除があるから
ですが、具体的な相続税の計算方法は

1、正味の遺産総額を算出する。
2、正味の遺産総額から相続税の基礎控除を差し
  引いて、課税遺産総額を算出する。
3、課税遺産総額を法定相続分で相続したと仮定
  して分割し、相続財産額に応じた相続税率を
  乗じて相続税額を決定する。
4、相続税額を実際に相続した財産価額に従って
  按分する。
5、税額控除をして相続税額を決定する。

となります。

具体的には、相続財産のうち現金、不動産、株式
などのプラスの財産から、借入金などのマイナス
の財産を差し引いて正味の遺産総額を算出します。

そして、正味の遺産総額から、相続税の基礎控除
額を差し引きます。

相続税の基礎控除は、
(3,000万円+600万円×法定相続人の数)
です。

例えば、法定相続人が配偶者と子3人であれば、
3,000万円プ+600万円×4で、5,400万円です。

この時点で、基礎控除額が遺産総額を上回ってい
れば相続税はかかりません。

基礎控除のおかげで相続税がかからない方の方が
多いですが、令和元年の全国の課税割合は8.3%、
沖縄県は6.5%で10人に1人もいないんですね。


基礎控除額を差し引いても残る分が、相続税が
課税される課税遺産額ということになります。

この課税遺産総額を法定相続分、法定相続人の
相続割合で相続したと仮定して分配した遺産額に
それぞれの相続税率をかけて計算します。

相続税率は累進課税、つまり相続した財産が高額
であればあるほど税率も高くなります。

詳しい税率は、国税庁の資料をご確認下さい。

相続税はもっとも低い税率で10%、課税遺産が
6億円を超えると超えた部分については55%の
相続税がかかります。

これが、「資産家も三代続くと財産がなくなる」と
いわれる理由です。

その後に、配偶者控除、未成年者控除など、特別な
税額控除がありますので控除がある場合には差し引
きます。
これが、各相続人が負担する相続税額です。

相続財産の中には換金することが難しい財産もあり
ますので、相続人になる方は今からお金を貯める必
要があるかもしれません。

相続の専門家は、現金から収益を生む不動産に資産
の組み換えをしたり、資産管理法人を設立し、子共
を役員にして、役員報酬を納税資金として貯蓄させ
るなどの納税対策をします。

最後に、皆さんが最も興味がある節税対策、相続税
を抑える方法について紹介します。


節税対策はいろいろありますが、その多くは特別な
控除や相続税評価減を利用したり、相続税評価の高
い資産から低い資産に組み換えを行うことで、課税
財産を減らすことを目的としています。

特別な控除の代表的なものとして、「生命保険」、
資産の組み換えの代表的なものとして「投資用不動
産への資産の組換え」があります。


生命保険における死亡保険金に相続税がかかるのは、
亡くなった人が保険料を支払って、相続人が保険金
を受け取った場合です。

生命保険は、保険会社との契約によって受け取るも
のなので、相続税の対象になるのは違う気もします
よね。

でも、被相続人が保険料を支払っていれば、実質的
に被相続人の財産が相続人に引き継がれたものと変
わらないとして、相続財産に含むものとされ、これ
を「みなし相続財産」といいます。 

また、生命保険には、特別な控除が用意されていま
すが、500万円×(法定相続人の数)が生命保険控除
として認められているんです。

つまり、相続人が配偶者と子3人の場合を考えると、
2,000万円までは相続税がかからないことになります。

生命保険控除は、保険料として支払った部分について
は相続財産を減らすことができ、保険金を受け取った
ときには相続税がかからない財産になっている、とい
う魔法のような制度なのです。

この対策は、単に生命保険契約をして保険料を支払う
だけですので、簡単にできる相続税対策として人気が
あります。
皆さんも一度検討してみてはいかがでしょうか。

相続財産には、現金や上場株式など、価額が定まって
いるものもありますが、不動産だと実際に売ってみな
いと本当の価額はわかりません。

そのような財産は、特別な評価額の算定方法が定めら
れているのです。

特に不動産は、土地・建物の利用方法や面積、自宅か
貸家か、などによってさまざまな評価方法があります。
現金よりも不動産に資産の組み換えをした方が、相続
税評価額が下がる場合が多いのです。


相続対策でアパートを建築したり、軍用地や投資用
不動産を購入したりする方法は、このような相続税
評価減の特例をうまく活用した節税対策なのです。

ただし、アパート建築などの不動産投資はは高いリス
クを伴いますので、専門家に相談した上で検討すること
をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイ
ナンシャルプランナー)相談を無料で提供しています
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3つの相続対策その①

2021.08.12

今回は「3つの相続対策で安心相続」というテーマ
で相続対策についてお伝えします。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/IE-1XHlfZ84


あなたの周りで、相続税の支払いで大変な思いを
した、とか親族同士の話し合いで揉めた、なんて
話を聞いたことがあるかもしれません。

実際に相続が起こったら、相続を知った時から10
か月以内に相続税の申告をしなくてはいけません。

10か月は時間があるように感じますが、次の話し
合いはお盆、次はお正月、ゆっくりしているとす
ぐに期限になってしまいます。

直前になって慌てないように、生前から対策をとる
ことが重要になるんです。

そこで、相続をスムーズに乗り切るために必要な
3つの対策について紹介していきます。

3つの相続対策とは、分割対策、納税対策、節税
対策をいいます。

まず「分割対策」とは、相続財産をどのように分
けるかという対策です。

相続税がかからない場合でも、相続財産は相続人の
間で分けなければいけません。

「うちは家族みんな仲がいいから大丈夫」と思って
いても、実際に財産を引き継ぐことになると、「あの
とき援助を受けていただろう」とか過去のことを持ち
出されて、なかなかまとまらないケースもあります。

ひいては、「相続」が「争続」になってしまいます。

こうなることを避けるためにも、分割対策は事前に
済ませておくことが大切です。

次に、「納税対策」とは、相続税をどのように納税
するかです。

皆さんの中には、財産を相続したら必ず相続税がかか
ると思っている方もいるかもしれませんが、相続の
ルールによって計算すると、相続税を納税する必要が
ない場合が多いんです。

相続税を納税する必要がある場合は、納税資金がきち
んと確保されているのかを確認する必要があります。

相続財産は、現金や上場株など換金しやすいものばか
りではありません。

田舎の土地や建物、事業用の財産など売りにくいもの
もあり、相続税が支払えずに事業継続を断念した事例
もあるので、前もって納税資金をどのように確保して
いくかが、大事なポイントです。

3つ目が「節税対策」です。相続対策のためにアパート
を建築したとか、生命保険を契約したというお話を聞い
たことがありませんか?

資産家の方は、いろいろな手法で相続税を減額し、子孫
に財産を遺そうと必死になっていますが、節税対策を行
うことで、相続税を下げることが可能なのです。

それでは、これからそれぞれの対策について詳しくお伝
えしていきますね。

最初に分割対策、相続財産をどのように分けるかを考え
るときに、明らかにしなければいけないのは、どのよう
な事でしょうか?

それは、どの財産を誰にどうやって相続させるのか?
ということです。

まずは、どの財産が相続財産となるか、ということを
考えてみましょう。

相続財産が現金と自宅のみ、という方はシンプルですが、
上場株式、自社株、不動産、車、ゴルフ会員権、貴金属
などいろいろな財産がある場合もあります。

それを把握するために、まずは「財産目録」を作って
みましょう。

財産目録とは、相続財産となる財産の一覧表で、財産の
種類とおおよその財産価額を記入しておくことで、相続
財産が整理できます。

もし、借入金や未払金、連帯保証などマイナスの財産が
ある場合には、それも記載しておきましょう

次に、誰に相続させるのかですが、ここで大事になって
くるのが、法定相続人が誰かということです。

法定相続人とは、民法で定められた相続人で、配偶者が
いる場合、配偶者は必ず相続人となります。

配偶者の他に相続人になる人は、順位が決まっており、
順位が上の人から優先的に相続人になります。

法定相続人の第一順位は、子もしくは子が死亡していた
ときはその孫の代襲相続人です。

相続時に配偶者と子がいる場合には、父母、兄弟姉妹が
いても、配偶者と子のみが相続人になるのです。

第二順位は両親、両親が死亡していている場合は祖父母
です。

第三順位は兄弟姉妹およびその代襲相続人です。

ご自身のご家族の場合、は誰が相続人になるのか考えて
みましょう。

次に、どのように財産を分けるのかですが、現預金や、
上場株式などは分割しやすいですが、土地や建物など
の不動産は分割しにくい財産です。

分割しにくいからといって、共有名義にする方も多い
ですが、共有関係はトラブルの元です。

共有名義にしておくと、売りたいときに売れない、売却
価格で言い争いになるなどのケースが多いためにおすす
めできません。

使っていない土地は売却して現金にし、自宅の場合は
住んでいる人に相続させて、他の相続人には別の財産
を相続させるなど、財産の分割方法を考えましょう。

考えがまとまったら遺言を作成しておくと、相続後の
争いを回避することが可能ですので、弁護士や司法書
士などの専門家に相談してみるとよいと思います。

さてさて、話が長くなってきましたので、続きは次回
とさせていただきます。。。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイ
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失敗しない住宅の購入法

2021.08.06

今回は、「失敗しない住宅の購入法」について解説します。


 ※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/sHz_hkyadjo

住宅を購入する場合は、新築マンションや一戸建て、
中古物件の他、土地を購入して建築する場合もあれ
ば、建売住宅を購入することもあるでしょう。

不動産は専門用語が多く、一般の方が取引に関わる
機会が殆どないために、初めての住宅購入は不安で
いっぱいだと思います。

そこで住宅の購入に失敗しないために、マンション
や一戸建てを購入する時に注意すべきポイントを紹介
していきます。

マンションや一戸建てを購入するときの大まかな流
れは、

1、購入計画を立てる
2、物件を探す
3、売買契約に必要な手続きを行う
4、代金決済・引渡しの手続きを行う

の4つですが、これから解説していきますね。

1、購入計画を立てる

住宅を購入する時には、まず購入計画を立てます。
闇雲に探そうとすると、色々な物件に目移りしたり、
予算やスケジュールが変わったりして、結局タイミ
ングを逃してしまうことが多くなります。

購入計画を立てるときに決めておくべきポイントは
、エリア・マンションか一戸建てか、予算、スケジ
ュールですが、他にも築年数や広さ、周りの住環境
など希望の条件をたくさんあると思います。

中でも、特に大切なのは予算とスケジュールです。

現在では、インターネットでローンのシミュレーシ
ョンができるサイトやアプリが沢山ありますので、
購入金額の目安をシュミレーションしましょう。

他にも重要なのが、管理費と修繕積立金、固定資産税
等、毎年かかる費用をあらかじめ見込んでおく事です。

とくに一戸建ての場合は、修繕費や維持費について
あまり考えてない方も多いようですが、毎年一定額を
修繕費として貯蓄しておく事も大切です。

購入スケジュールについては、住宅探しから引っ越し
まで、通常は3ヶ月から6ヶ月の期間がかかります。
賃貸住宅よりも長期間になりますので、子供の入学や
転勤などのイベントがある場合は、余裕を持ったスケ
ジュールを立てるようにして下さい。

2、物件を探す

購入計画が定まったら、いよいよ実際に物件を探しに
ます。
現在では、ネット上に色々な不動産情報サイトがあり、
売買物件を検索することができます。
まずは希望エリアの物件相場を確認してみましょう。

中には気に入った物件が見つかった!といってすぐに
Webサイトから申し込みする人もいるかもしれません。

世の中には、ネット上の公開物件だけではなく、宅建
業者のみがアクセスできる不動産情報ネットワークや、
不動産仲介会社が独自に仲介を依頼されている物件も
あります。

まずはインターネットで価格相場を調べたら、実際に
不動産会社に物件探しを手伝ってもらう方が良いと
思います。

いくつかの不動産会社の話を聞いて、「ここが信頼
できそうだな」と思うところと「媒介契約」を締結
します。

その不動産会社から物件を提案されたら、実際に現地
に見に行ってみましょう。
この時に周りの環境や商店街、学校、ショッピング
モールまでの距離も確認しておきます。

またもし聞くことができれば、不動産を売却した理由
も確認しておくといいかもしれません。
そこで住み心地の悪さや、隣人とのトラブルが発見
されたときには要注意です。

3、売買契約に必要な手続きを行う

気に入った物件が見つかった時には、売買契約に必要
な手続きを行います。

売買契約に必要なおもな手続きとしては、購入費用の
見積りの依頼、ローン審査手続き、売買契約の締結が
あります。

購入費用の見積もりについては、物件価格だけでは
なく諸費用を忘れないようにして下さい。

物件価格以外の諸費用としては、仲介手数料やローン
事務手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税や火災
保険料などがあります。

これらの費用は物件によって違ってきますが、合計で
物件価格の5%から10%ぐらいを見込んでおくとよい
でしょう。

また、修繕やリノベーションが必要な場合には、その
費用の見積もりについても事前に依頼しておかなけれ
ばいけません。

これらの見積もりを併せて、住宅ローンの審査を申し
込みます。

住宅ローンは、自分の口座がある金融機関の他にも、
仲介を依頼した不動産会社と提携している金融機関が
ある場合もありますので、担当者に相談してみると
良いでしょう。

ローンの審査が通り資金のめどが立ったら、売買契約
を締結します。

売買契約の時に取り交わされる重要事項説明書と売買
契約書には、契約条件の他にも重要なことが書かれて
いますが、特に重要なのは特約事項です。

特約事項には、物件特有の注意事項などが記載されま
すが、物件説明の時に説明された注意事項がすべて
記載されているか、また説明されていない事項が追加
されていないか確認しましょう。

質問事項は売買契約の時に確認するのではなく、事前
にリストを担当者に送信しておいたほうがスムーズに
契約手続きを行うことができます。

不動産売買は金額が大きいために、売買契約当日に色々
なことを質問すると不安が大きくなり、契約が頓挫して
しまうこともあります。

そうならないためにも、不安な点については事前につぶ
しておくことが大切です。

4、代金の決済・引渡手続きをおこなう

代金決済、引渡しの日付は、売買契約から1ヶ月後に
設定される場合が多いですが、売主の引越しが済んで
ない場合などは、スケジュールが多少前後することが
あります。

契約後引き渡しまでの間に、売主の引っ越しや残置物
の整理などがある時には、不動産屋さんに進み具合を
確認しましょう。

売主の引越しや片付けが済んでいないと、最悪の場合
引渡しできないことにもなりかねません。

実際に引渡しが遅れることもよくあるので、契約後も
不動産会社とは密に連絡を取って不安をなくしていき
ましょう。

次に、中古マンションや一戸建て、新築用の土地を
購入する際のチェックポイントについてお伝えして
いきます。

新築マンションや戸建て分譲住宅の購入時には、パン
フレットや詳細な販売資料があるので、物件情報を確認
することは簡単にできます。

しかし、中古物件を購入する時には、築年数や管理状況、
修繕状況によって物件の状態はさまざまです。

販売資料が揃っていないことも多く、物件の情報を詳し
く知りたい時には、改めて資料を整理する必要がある
ことも多いです。

また、特に中古の一戸建てを購入する時には、住宅の
リノベーションや修繕が必要になることがありますが、
実際に必要かどうかについての判断は、一般の方には
難しいと思います。

そこで大切なのが、インスペクションです。

現在では、建物状況調査、インスペクションという手続
きを踏んで、建物の安全性や老朽化の状況をチェック
することが推奨されています。

インスペクションには5万円~10万円前後の費用がかか
りますが、安心して中古住宅を購入するためには行って
おきたい手続きです。

修繕が必要かどうかを自分で判断せずに、専門家に確認
してもらいましょう。

築年数の古いマンションや一戸建てを購入する時には、
耐震基準を満たしているかというのも重要です。

特にチェックしたいポイントは、新耐震基準で建てられ
ているかどうかという点です

1981年、昭和56年6月に耐震基準が大きく変更されまし
たが、それ以前に建てられた物件は、大きな地震には耐
えられない構造になっている可能性が高いです。

このような古い建物を購入する場合は、耐震についてどの
ような設計になっているのか確認してみましょう。

また、大雨や洪水などの災害も最近では非常に多くなって
います。

このような災害があった地域では、住宅の老朽化の進み
具合が早く、基礎部分の腐食や、壁のひび割れなどの劣化
が多く見られます。
そのような災害についての影響も確認しておきましょう。

中古マンション、一戸建ては、管理や修繕がどのように
行われたかで、住宅の老朽化の度合いが変わってくるので
修繕履歴などを事前に確認しておくといいと思います。

特にマンションの場合は、修繕積立金が足りなくなって
修繕費が増額されるということもありますので、今後の
資金計画のためにも事前に確認しておきましょう。

一戸建て用の土地を購入する時に、どうしても避けたい
のはお隣さんとのトラブルです。

土地を購入する時には、隣地との境界確定がしっかり
行われているか、越境物はないかということはしっかり
確認しておきましょう。

また、電気、ガス、水道などのインフラが整備されてい
るか、造成が整地、擁壁が必要でないかなどは確認して
おくべきです。

特に相場よりも安い土地の場合は、このような費用が
余分にかかるケースがあります。
価格に騙されないように、不動産会社にきちんとした
調査を依頼しましょう。


弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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