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沖縄県の競売物件は現在16件です!

2021.04.14

今日現在県内の競売物件は16件、前月から6件増
ですが、今後も増加するのでしょうか?

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第63号、売却基準価額
1,386万円で、那覇市高良の近隣商業地域にある
約55.3坪の土地です。

土地上に共有者の一人が所有している競売対象外
の店舗兼住居等がありますが、未登記で現在は空き
家で使用してないとのことです。

事前に交渉を行う必要はありますが、昭和46年築で
老朽化してるので交渉のハードルは高くないと思い
ます。

対象物件は赤嶺駅まで徒歩13分で小中学校も徒歩
10分以内、整形地で三方が道路に接しているので
利用価値は高いと言えます。

落札価格は2,000万円は超えると思います。

次に令和2年(ケ)第40号、売却基準価額1,250
万円の浦添市屋冨祖のマンション、ラフィーネヌー
ベル屋冨祖第一です。

対象物件は8階建の1階部分で約25坪の2LDK、専用
ポーチに約42坪の専用庭付き、平成7年5月新築で
26年経過ですが、管理状況は概ね普通との事です。

管理費等は駐車場1台分を含めて月額24,474円で
令和2年8月現在の滞納は24,474円ですが、滞納が
続いていた場合は現時点では約22万円です。

他にも建物壁面と専用庭に所有者が無断で行った
造作物が有り、原状回復費用は約140万円との事
です。

現在住んでいる所有者の陳述では、畳間の床下が
コンクリート敷ではなく土で湿気が上がってくる
との事ですので、事前に管理会社に確認した方が
いいと思います。

尚、当該物件は「民事執行法63条2項1号の申出が
あり」と記述があり、1,700万円を超える額でない
と債権者が買う事になりますが、その額は上回ると
思います。

専用庭が広く平家の戸建てのような利用ができる
希少物件ですが、落札価格は2,000万円を超える
でしょうか?

入札期日は両方とも5月12日ですので、興味のある
方はお早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

自宅売却時の税金は節税できるのか?

2021.04.05

自宅を売却した時の税金は節税できるのでしょうか?

今回はマイホーム売却時にかかる税金を節税できる
3つの特例についてお伝えしますね。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/Y1368daqV0E

1つ目は、譲渡所得から3,000万円を差引く事ができる
「3,000万円の特別控除の特例」です。        

自宅の場合は、売却益が出ても3,000万円までは非課税
になりますので、殆どの方は自宅を売っても税金がかか
らないという事になります。

2つ目は「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合
の軽減税率の特例」ですが、譲渡年の1月1日で所有期間
が10年超の場合、譲渡所得が3,000万円以上6,000万円
以下で所得税が10%、住民税が4%の軽減税率が適用され
軽減税率の特例は3,000万円特別控除と併用することが
できます。

3つ目は「特定の居住用財産の買換え特例」ですが、この
特例は家を買換える際に利用できる制度で、譲渡した年の
1月1日で所有期間が10年超、売却価格が1億円以下の住宅
が対象で、自宅を売った時の金額よりも買った家の金額が
低い場合にその差額分の課税を繰り延べる事ができます。

買換え資産の要件としては、譲渡した年の前年1月1日から
譲渡した年の翌年12月31日までに買い替えた家に住む事、
取得する住宅の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡
以下、新築後25年以内である事です。

ただし、この特例は税金の非課税ではなく課税の先延ばし
なので、将来買い替えた自宅を売却する場合は、遡って
課税されることになり、他の特例と併用できません。

ここまで3つの特例についてお伝えしましたが、基本的に
3,000万円の特別控除の特例の方が有利なので、買替え
資産の特例を利用するケースはめったにありません。

特例の対象は自分が住んでいる家ですが、例えば第三者
に賃貸した場合、自分が住まなくなってから3年目の年末
までに売れば特例の対象になります。

他にも長期入院の場合は対象になりますが、老人ホーム
等に移って生活の拠点とする場合は、自宅とみなされず
対象外になります。

それでは、自宅を解体した後の土地の場合はどうなるので
しょうか?
その場合解体した日から1年以内に契約、住まなくなって
3年目の年末までに売れば特例の対象になりますが、もし
解体後に駐車場として貸した場合は対象外になるので注意
する必要があります。

他にも住宅ローン控除と同時に併用できない点や、家族
への売却、親族が経営する同族会社への売却は基本的に
特例の対象外ですので、自宅を売るときは依頼した不動産
会社に確認した上で、確定申告の際に税理士や税務署に
相談することをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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受付時間 9時ー17時

不動産を売った時の税金はどうなるのか?

2021.03.30

さて、今回は不動産の売却を検討している方に、
不動産を売った時にかかる税金についてお伝え
していきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/kO6jzgHKzgA

不動産を売った時の売却益を譲渡所得といいますが、
その利益に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は、売却価格(収入金額)から買った時の
費用(取得費)と諸費用(譲渡費用)を差引いた金額
になります。

不動産を手に入れた時の費用、取得費は、土地や建物
の購入代金や新築した場合の建築費、購入時の税金、
仲介手数料等が取得費になります。

建物については購入、または新築した時の価格から、
減価償却費を控除しなければいけないので、注意する
必要があります。

減価償却費という言葉はあまり聞きなじみがないと
思いますが、要は時間の経過で建物の価値が下がる
事を減価償却といいます。

例えば、2,000万円で買った建物が数十年経過して
減価償却費が1,000万円だとすると、2,000万円で
売れた場合1,000万円の利益になります。

ただし、領収書や契約書がないと原則として取得費
として認められないので、書類はきちんと保管する
必要があります。

もし、書類をなくしてしまった場合や、相続で取得費
が分からない場合は、売った金額の5%相当のみなし
取得費で計算することになります。

そして、不動産を売却した時の費用は、不動産会社
への仲介手数料や契約書の印紙代、売却のための建物
解体費用や測量費、借家人の立退料などが該当します。

譲渡費用になるのは売却時の費用ですので、ローンの
抵当権抹消や、引っ越し代、建物を維持するための
修繕費、以前に行った測量費は該当しません。

譲渡所得の計算は、所有期間が5年を超えるかどうか
で異なりますが、5年を超える場合は長期譲渡所得で
約20%、5年以下の場合は短期譲渡所得で約39%に
なります。

注意しなければいけないのは、売却した年の1月1日
時点で5年経過しているかどうかで長期と短期を分け
ているという点です。

例えば、R3年1/1に購入してR8年1/1に売却した
場合、期間は5年たっていますが、R7年12/31時点
では5年経過してないので、短期譲渡所得で約39%
かかります。

仮に収入金額が3,000万円で取得費が1,000万円、
譲渡費用が150万円だとすると、長期譲渡所得の場合
は税金が約370万円ですが、短期だと約740万円かか
ることになります。

他にも、土地の造成工事や建物の増改築工事は費用に
なりませんが、不動産の価値を上げるため取得費とい
うことで収入金額から差引けますので、その分税金が
安くなります。

不動産を売るときは、不動産会社にきちんと確認して、
また確定申告を行う前に税理士や税務署に相談した上で
アドバイスを受けることをおススメします。

※尚、各個人の譲渡所得税につきましては、税理士か
税務署にご確認下さい。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP
(ファイナンシャルプランニング)相談を無料
で提供していますので、不動産の売却をご検討
の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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受付時間 9時ー17時

不動産の査定価格はなぜ違うのか?

2021.03.22

今回は不動産の売却を検討している方に向けて、なぜ
不動産の査定価格が会社によって異なるのか?
その理由と会社を選ぶポイントについてお伝えします。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/75phNNgGJSk


不動産の査定方法には大きく分けて3種類があります。

まず取引事例比較法ですが、これは沢山の事例の中から
対象物件と近い事例から成約した時期や立地、周辺環境
等の個別要因を比較し価格を算出する方法になります。

二つ目の原価法は、対象物件が現在新築する場合の価格
を算出して、それから築年数によって下落する価値を割
り引いて価格を算出する方法になります。

最後に収益還元法ですが、賃貸アパートの家賃収入など
対象物件の予想収益から価格を割り出す方法で、年間
収益を還元利回りで割って価格を算出する直接還元法と、
所有期間の収益と売却による価格を割り戻して算出する
DCF法があります。

この三つの査定方法のうち収益還元法については、賃貸
アパートやオフィス等の収益物件、つまり投資物件が
対象で、個人の住宅の場合は取引事例比較法や原価法で
価格査定をするのが一般的です。

ではなぜ会社によって査定価格が異なるのでしょうか?

もうお分かりだと思いますが、その理由は会社によって
異なる方法で価格査定を行っているという点です。

しかし、同じ査定方法でも価格に差が出ることがあり
ます。

周辺事例を元に価格を算出する取引事例比較法の場合、
会社によって異なる物件を比較対象としているために
価格差が生じることがあります。

例えばマンションの場合、対象物件と同じマンションの
価格を比較する場合と、近隣のマンションを比較対象と
する場合では、当然価格が異なってくる訳です。

他にも、不動産会社の事情で査定価格が異なる場合も
あります。
それは、不動産会社が売主から売却の依頼を受けるため
に、あえて高めの査定価格を出すケースです。


急いでない場合はまだいいけど、そのような会社に依頼
したために長期間売れずに、結局大分たってから値下げ
して売却するケースもあります。

不動産の査定価格は必ずしも売れる価格ではありません。

なぜその査定価格になったのか?その根拠を不動産会社
にをきちんと確認することが大事なポイントです。

不動産の売却は、どのような会社に依頼するかによって、
成功、失敗が決まりますので、それぞれの査定価格だけで
なく販売方法や、どういう販売戦略かを聞いた上で、また
担当者が誠実に対応するかよく観察した上で、会社を選ぶ
事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供していますので、不動
産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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沖縄県の競売物件は現在10件です!

2021.03.16

現時点での沖縄の競売物件は前月から2件減の10件、
まだまだ競売市場の動きは鈍いままです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)からマンション2件の簡易
調査結果を紹介いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第15号、売却基準価額
2,055万円、沖縄市のアレアル宮里です。

対象物件は14階建ての11階、約22坪の2LDKで築4
年の新しいマンションですが、ドアの接着剤による
固定やペットのひっかき傷があるので修繕とクロス
の張替は必要です。

管理費等は月額14,600円で駐車場は1台無料、令和
2年5月現在管理費等の滞納は131,140円ですが、
滞納が続いている場合は3月で合計約26万円になり
ます。

現在空室で残置物もないので、明渡しは特に問題なさ
そうです。

マンションから宮里小中学校まで徒歩数分、スーパー
やコンビニ等生活利便施設も徒歩圏内で、沖縄市でも
人気の高いエリアにあります。

落札価格は2,800万円超でしょうか?

次に令和2年(ケ)第64号売却基準価額1,208万円、
那覇市天久にあるニューライフ天久です。

対象物件は7階建の1階部分で21.3坪の3LDK、約16
坪の専用庭付き、平成9年6月新築で23年経過してま
すが、内外装共状態は悪くないようです。

総戸数26戸で駐車場は26台分ありますが、当該物件
はすぐには利用できないとのこと、事前調査は必須
です。

管理費等は月額19,930円で令和2年11月現在管理費
等の滞納が1,628,640円、現在時点では約170万円
ですので、その点を考慮する必要があります。

現在住んでいるのは所有者の親で、賃料無しの使用
貸借ですので、権利上の問題はないと思います。

当該物件は曙小学校まで徒歩5分、コンビニや泊いゆ
まちも徒歩圏内で生活し易い便利な場所にあるので、
入札も多いのでははないでしょうか?

落札価格は1,600万円を超えると思います。

入札期日は沖縄市の物件が4月13日、那覇市の物件は
4月7日ですので、興味のある方はお早めにご検討いた
だければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易的
な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異なる可
能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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