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離婚した場合住宅ローンはどうなるのか?

2020.11.25

さてさて、今回は住宅ローン返済中に離婚する事に
なった場合の対処方法についてお伝えしていきます。

離婚時には基本的に夫婦でためた貯金や株、自宅や
車などを「財産分与」することになりますが、財産
の分け方で揉めることが多々あります。

期間が長いに住宅ローンは残債が残っているケース
が殆どなので、どのようにしていいのか分からない
という方も多いと思います。

選択肢としては、
・自宅を売却して残った金額を財産分与する
・夫婦のどちらかがそのまま住み続ける
のいずれかになります。

売却する時に気を付けたいのは、現在の価格がローン
残高よりも高ければその差額を分ける事ができますが、
残債の方が多い場合は、その借金が分与の対象になる
点です。

例えばローンが2,500万円残っていて、家の売却価格
が3,000万円の場合は、残りの500万円を分ける形に
なります。

逆にローンが3,000万円残っていて、家の売却価格が
2,500万円の場合は、500万円足りない分を貯金など
で支払わないといけません。

それが難しい場合は、金融機関に相談して「任意売却」
で売却する方法をとる事になり、残ったローンはその後
支払いしなければいけません。

次に夫婦のどちらかが住み続ける場合、現在の価格が
残債よりも上回れば、基本的にプラスになっている金額
の半分を相手に支払う必要が出てきます。

逆に下回ると、その分の金額を相手側に負担してもらう
ことも可能です。

ただし、どちらが物件を取得するとしても、金融機関に
問題なく返済できると判断されないかぎり、住宅ローン
の名義変更は簡単ではありませんし、それが認められる
かどうかは金融機関次第です。

沖縄県は共働きが多いので、単独名義よりも夫婦それぞれ
の収入を合算して連帯債務かペアローンで融資を受ける
割合が多いと思いますが、夫婦それぞれが連帯債務者、
あるいは連帯保証人になりますので、ローンを完済する
まで双方に支払い義務が生じます。

また滞納した場合は双方に一括請求されますので、名義
変更せずに住み続けるのは避けた方が無難です。

名義変更できない場合は、住宅ローンの借換えという
方法もありますが、改めてローン審査の必要がありま
すし、諸費用もかかりますので、ある程度余裕資金が
ない場合は難しいと思います。

以前に離婚後に子供の学校などの都合で、妻と子が夫
名義の家に住み続けましたが、しばらくしてローン支払
いを約束した夫が返済せずに、競売で差し押さえになっ
たケースがありました。

そのようなトラブルを避けるためにも、離婚時の色々な
ケースを想定して財産分与の話し合いをするべきですが、
スムーズにいかない場合は、弁護士やファイナンシャル
プランナーなど、専門家への相談をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供していますので、
住宅ローンをご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在5件です!

2020.11.17

現在時点での沖縄の競売物件は前月から9件減って
5件、八重山地方2件で本島は3件です。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第2号、売却基準価額
1,472万円、土地が約162.3坪で建物は約31.3坪、
平家建コンクリートブロック造の住宅です。

昭和62年築で33年経過していて、シロアリの跡や
天井の雨もりの染み、壁や天井の汚損など建物は
相当劣化していますので、リオフォーム費用はかな
りかかりそうです。

所在地はスターバックスやドン・キホーテ、カイン
ズホーム等の商業施設やショッピングセンターも
近く、利便性が高く人気のある場所です。

修繕を高めに見積もる必要がありますが、ソーラー
パネルは平成23年設置でまだまだ使えると思います
し、権利関係は特に問題ないので、入札件数は多い
と思います。

落札価格は2,500万円超でしょうか?

次に令和2年(ケ)第12号、売却基準価額455万円
のヨットハーバー泡瀬、スーパーやコンビニ等も近く
利便性が高いエリアにある敷地権付マンションです。

対象物件は築20年の6階建て2階部分、約17坪の2LDK
でタイル張りの外観は特に損傷等はないようです。
内部は玄関ドアの腐食やガラスの破損、クロスの汚れ
などがあり、ある程度の修繕は必要になると思います。

管理費6,500円/月で修繕積立金2,000円/月、地代
は2,000円で駐車場1台は無料、2台目は月額3,000円
ですが抽選になります。

令和2年7月現在管理費等の滞納はありませんが、平成
30年6月分までの地代の滞納が232,000円で、管理費
等の滞納額827,000円は、土地所有者が管理組合から
債権譲渡を受けたとの事です。

事前に現地調査を行いきちんと確認する必要はあります
が、土地所有者の夫の陳述内容では新所有者に請求する
つもりはないとの事ですので、落札価格は700万円を超
えると思います。

入札期日は両方とも12月8日、残りあと22日ですの
で、興味のある方はお早めにご検討いただければと
思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。
弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

住宅ローン繰り上げ返済とは?

2020.11.09

今回は、住宅ローンの繰上返済についてお伝え
していきます。

繰上返済とは、毎月のローン返済にてまとまった
資金を加えて元本を返済することを言いますが、
繰上返済で元本が減ったことによって、それ対し
て支払う利息を減らことができます。

その多くは、ローン全額ではなく「一部繰上返済」
で、支払い期間を短縮する「期間短縮型」と、返済
期間は変えずに返済額を減らす「返済額軽減型」が
あります。

例えば借入金額が3,000万円、金利が2%、35年
返済で元利均等払いの場合で、5年後に200万円を
繰上返済した場合、

期間短縮型だと、支払い期間が3年短くなり総返済
額早く156万円減額、返済額軽減型では毎月の支払
が約7,400円下がって、総返済額は約66万円節約
できます。

同じ金額を同じタイミングで返済した場合の利息
軽減効果は、「期間短縮型」の方が大きくなります。

ただし一度繰上返済に充てたお金は戻りませんので、
出産の予定で共働きが難しくなる場合や、これから
教育資金が増える等、今後の住宅ローンの支払いが
心配な方は、「返済額軽減型」で家計の安定を優先
する選択肢もありだと思います。

次に繰上返済にかかる手数料ですが、例えば琉球銀行
の場合だと、

〈固定金利期間中〉
一部繰上返済:無料※
全額繰上返済:33,000円(税込)

〈変動金利期間中〉
一部繰上返済:無料※
全額繰上返済:3,300円(税込)

※内入額が100万円未満の場合1件につき5,500円(税込)
(琉球銀行ホームページより)

となっておりますので、手数料も含めて利息軽減の効果
を試算する必要があります。

他にも「住宅ローン控除」を受けている方は、年末の
ローン残高によって控除額が決まりますので、繰上返済
で元本が減ると控除額も減少します。

現在の適用金利で、繰上返済をして節約できる利息の額と、
どちらが有利になるかを比較した上で検討する必要があり
ます。

繰上返済を行うと利息を減らすことができますが、今後
の教育費の増加やケガや病気などで急な支出が出ていく
場合も考慮して、できれば生活費の半年分くらいの余裕
資金を残して、繰上返済を行うことをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供してい
ますので、
住宅ローンをご検討の方は遠慮なくお問
合せ下さい。

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受付時間 9時ー17時

住宅ローンは元利均等と元金均等どちらがいいか?

2020.10.30

さて、前回に引き続き住宅ローンについてお伝
えしますね。

住宅ローンの返済方法は、元金均等と元利均等
の2種類ありますが、それぞれの特徴、メリット
とデメリットがあります。

一般的に多いのは元利均等返済ですが、こちらは
元金と利息を合わせて毎月一定額を返済する方法
で、元金と利息の比率が毎回変わります。

 

一方の元金均等返済は、元金のみ均等に返済する
方法で、当初の返済額が多く期間が過ぎると徐々
に少なくなっていきます。



まず最初に元利均等返済のメリットを上げると、
同じ融資額の場合は返済当初の支払が少なく、毎
月の返済額が同じなので、資金計画を立てやすい
点です。

デメリットは、当初は利息が多く元金が少ない為、
ローン残高の減り方が遅く、総返済額が多くなり
ます。

元金均等返済のメリットは、元利均等返済に比べ
ローン残高が早く減り、支払う利息が少ないため
総返済額も少なくなるという点です。

ただしデメリットとしては、返済当初の支払額が
多く、借入可能額が減る場合があります。

元金均等返済は総支払額が少ないため魅力はあり
ますが、元利均等返済は家計収支の計画を立てや
すいので、迷うところだと思います。

そこで例えば、借入額3,000万で金利が1.5%、
返済期間35年の場合のシュミレーションを比較
すると、

元利均等返済の場合は、当初返済額91,856円の
内元金が54,356円、総返済額は38,579,317円
です。

元金均等返済だと、当初返済額108,928円、元金
71,428円で総返済額は37,893,930円になります。

当初返済分の差額は、元金均等が17,072円多く
なりますが、総返済額は、元利均等が685,387円
多くなります。

2つの返済方法には、メリットとデメリットがあり
ますので、どの方法を選んだ方が、将来のご家族の
ライフプランにとっていいかを検討して、安心でき
る資金計画を立てる事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファ
イナンシャルプランナー)相談を無料で提供してい
ますので、住宅ローンをご検討の方は遠慮なくお問
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住宅ローンは変動金利と固定金利どちらがいいか?

2020.10.19

さて、今回は住宅ローン金利の種類について
お伝えしていきます。

代表的な住宅ローン金利は変動金利と固定金利
で、他にも固定金利期間選択型がありますが、
これは変動金利の派生商品で、基本的には変動
金利か固定金利の2種類になります。

まずは変動金利ですが、こちらは市場金利の
動向に合わせて金利が変動しますので、金利
が低くなると返済額が減りますが、金利が上
がると返済額が増えてしまいます。

現在の市場金利は過去最低水準となっています
ので、固定金利よりも変動金利を選択する人が
多いですが、30年以上前のバブル期は最高8%、
そこまではいかないとしても、金利の上昇も見込
んで返済計画を立てる必要があります。

「ある程度の余裕資金がある」、「支出に対し
て収入に余裕がある」など金利が上がったら繰上
返済できる方や、借入額が少ない方、返済期間が
短い方には変動金利は向いていると言えます。

固定金利期間選択型は、当初一定期間の固定後
に変動金利か再度固定金利を選択するタイプで、
ベースは変動金利になります。

ちなみに令和2年10月現在の琉球銀行の場合は、
優遇金利適用前で
3年固定金利  基準金利年3.0%
5年固定金利  基準金利年3.3%
10年固定金利  基準金利年3.9%
となっています。

次に固定金利ですが、代表的な商品は「フラット
35」で、独立行政法人住宅支援機構と民間の金融
機関が提携している長期固定の住宅ローンです。

固定金利は変動金利よりも高めの金利を設定して
いますが、市場金利が上がっても、契約時の金利
が全期間固定ですので、返済計画が立てやすいと
いうメリットがあります。

小さいお子様がいる方は、これからの教育費を考
えると、支払いの増減がなく、長期的な視野で資金
計画を立てることができるので、固定金利を検討
するのもいいと思います。

ちなみに令和2年10月現在の沖縄銀行の「おきぎん
フラット35」は、返済期間20年以上で融資割合
9割以内だと1.32%、90割を超えると1.58%です。

変動金利と固定金利は、それぞれにメリットとデメ
リットがあり、どちらを選択した方がいいかは一概
には言えません。

まずは、どちらを選んだ方がご家族のライフプラン
にとっていいかを検討して、安心できる資金計画を
立てることをおススメします。

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会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
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FAX
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