空き家のリスクと対策方法

2021.07.27

今回は、空き家を放っておくリスクと、対策方法
について伝えします。

このところ全国的に空き家の数が増えていますが、
相続で取得した親の自宅が空き家になって、その
ままということはありませんか？

解体もお金がかかるし、そもそも相続の後の遺産
分割も済んでないなど、事情はさまざまだと思い
ます。

ただし、空き家を放置しておくと色々なリスクが
あり、倒壊の危険など、他の人にも迷惑を及ぼす
可能性もあります。

空き家を放置しておくと、具体的には次の４つの
リスクが発生します。

１．ほこりやカビが発生し家屋の劣化が早くなる

「誰も住んでいない家は劣化が早い」という話を
聞いたことがあると思います。

家屋の劣化は、ほこりやカビの他、床や柱が腐食
したり、雨漏や電気系統の劣化など、様々なとこ
ろで発生します。

数ヶ月放置した建物を掃除しに行って、床を拭く
と雑巾が真っ黒、ということはよくありますよね。

このように、定期的に換気や清掃を行わないと
建物の劣化が早く、住むことができない建物に
なってしまうのです。

２．空き家の管理に時間がとられる

いつか、誰かが住むかもしれないと思って定期的
に管理している方も多いでしょう。
でもその管理のために、皆さんの貴重な時間は失
われていきます。

お盆にみんなが集まる、というだけのためにどれ
だけの時間を消費してるんでしょうか。
お金のロスよりも、このような時間のロスの方が
大きいのです。

３．倒壊による第三者への被害のおそれ

空き家の管理で最も避けたいのが、第三者への
被害です。

最近では、地震や大きな台風によって、空き家が
傾いたり、倒壊したりしている映像をよく見かけ
るようになりました。

もし、倒壊した家屋によって歩行者が怪我をした
り、死亡したりした場合には誰が責任を負うので
しょうか？
もちろん責任を負うのは、所有者です。

場合によっては、数千万円の損害賠償を支払わな
ければならない可能性もあります。

そうならないためにも、空き家の対策をしっかり
行う必要があるのです。

４．行政指導により固定資産税の特例が解除に？

2015年2月より空き家対策特別措置法といわれる
法律が施行されました。

これは空き家対策のための法律で、行政による倒壊
の危険がある空き家への立ち入り調査や、所有者に
管理の指導ができるようになったのです。

空き家の管理が悪い状態が続くと、固定資産税の
優遇税制の適用から除外され、固定資産税が上がる
こともあります。
国や地方自治体も、積極的に空き家対策に乗り出し
ているのです。

しかし、空き家対策といっても、どこから始めれ
ばいいかわからない方が大多数だと思います。

例えば、次の3つの手順で行ってみるのはいかが
でしょうか。

（1）残置物の整理をする

親御さんが老人ホームに入居してから、あるいは
相続が発生してから、戸棚やタンスの中にあるもの
や押入の中にあるもの、物置の中にあるものがその
ままという方はいませんか？

ここは思い切って必要なものと不要なものを整理
してみてはいかがでしょうか。

ただし、土地の権利証書や銀行通帳、年金の受給
書類、生命保険の契約書などの重要書類を空き家
に放置するのは危険です。

きちんと安全な場所に移しておきましょう。

思い出の品なども一度全て整理して、不要なものは
断捨離してしまうのも一つの方法です。

一度整理すると頭の中もすっきりして、次のステップ
に進みやすくなります。

（2）権利関係を整理する

次に考えるのは、法律的な事項が整理されているか
です。

特に相続発生後、遺産分割協議がまとまっていない
場合は、空き家を活用したり処分したりすることが
難しくなります。

空き家の所有者を明らかにすることは、最優先で行わ
なければいけません。

とりあえず相続人の共有で登記しておこうというの
は、問題の先送りに過ぎません。

活用するにも、処分するにも、いずれにせよ協議す
る必要があります。

空き家を管理するのに適した人の単独の名義にする
のが、最もトラブルの少ない方法です。

遺産分割協議が終わっていても、相続登記が済んで
ないということもあります。

権利が確定したら、所有権移転登記もしっかりと行
ないましょう。

（3）不動産の専門家や行政に対策を相談する

空き家を処分するにも活用するにしても、一人で考
え込んでは解決策が思いつかないと思います。

解体後に更地にして売却する、リノベーションして
賃貸するなどの対策が考えられますが、さまざまな
業者が協力し合って実現するものです。

不動産の専門家には、空き家の対策に慣れている方も
いますので気軽に相談してみましょう。

また、行政によっては、専門の窓口を設けているとこ
ろもあります。

空き家の活用に補助金を出したり、優遇金利を適用し
て貸付を斡旋したしたりするところもありますので、
行政の窓口を訪ねてみるのも一つの方法です。

それでは最後に、空き家対策の３つの方法をご紹介し
ます。

対策その①売却する

今後、誰も住まないのであれば売却するという選択肢が
最も有力です。

先祖伝来の土地で、親族の目が気になるという方もい
るかもしれませんが、先ほど説明した空き家を放置する
リスクを考えれば、いつかは売却しなければならないと
考えた方が良いでしょう。

売却するには、現状のままで売却する方法と、建物を
解体して更地にして売却する方法があります。

不動産業者に売却する場合は、現状有姿のまま売却し
その後の解体などの処理は不動産屋さんに任せること
が多いと思います。

これは、最も手間がかからない方法と言えるでしょう。

しかし、不動産業者は適正な利益を上乗せして再販しま
すので、売却価額については市場価格よりもディスカウ
ントされてしまうというところがデメリットです。

建物解体して更地にして売却する場合には、一般向けに
売却活動を行いますので、売却額がディスカウントされ
るということはなくなります。

一方で、解体費用などの諸費用が売却よりも先にかかり
ますので、その資金を用意しなくてはいけません。

解体費用などの諸費用がどれぐらいかかるのか、実際に
いくらぐらいで売れるのかなどの売却計画については、
不動産会社に相談してみましょう。

対策その②賃貸として活用する

住宅地にある空き家の場合は、ハウスクリーニングや
リノベーションして、戸建て賃貸として活用する方法
があります。

設備の劣化状況や耐震性などチェックすべきポイントは
ありますが、賃貸として活用できるのであれば運がいい
かもしれません。

最近では、アパートやマンションだけではなく、戸建て
の賃貸も増えていますので需要はあります。

修繕費用やリフォーム費用については、補助金や優遇金利
の適用がある場合がありますので、自治体の担当窓口で
相談してみてください。

対策その③民泊施設として活用する

現在は、コロナウイルスの影響で宿泊施設としての活用
が難しいですが、2～３年後には安心して旅行できる環境
が整い、外国人旅行客の需要も以前のような活気を取り
戻すと思います。

空き家の立地が観光地や市街地にある場合には、民泊と
しての活用も十分に考えられます。

古民家の雰囲気を残したまま、断熱材を入れたり耐震補強
したりするなどのリフォームをして民泊として活用する例
はよく見受けられます。

民泊物件を中心に宿泊のマネジメントを行っている会社も
ありますので、そのようなところに運営を委託するという
方法も考えられます。

空き家を放置しておくと、思いがけないトラブルに発展
することもあります。

今回紹介した地震や台風による倒壊のほか、空き巣、盗難、
破壊やスプレーによる落書き、放火など、不安要素を挙げ
ればきりがありません。

空き家対策は早めに行っておくにこしたことはありません。

安心してスムーズに空き家対策を進めるために、専門家に
相談しながら進めることをおススメします。

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不動産を早く高く売る方法！

2021.07.26

今回は、「不動産を早く高く売る方法・失敗しない
不動産会社の選び方」についてお伝えします。

 ※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/kX8ATDy5Bv8

不動産の売却の成功は、依頼する会社によって左右
されますが、売却を依頼するときのポイントや不動
産会社を見分ける3つの方法について紹介します。

まずは1つ目、インスペクションを行ってくれる
不動産会社を選ぶ事です。

不動産会社は、売主と買主双方の不安を払拭して、
安心して取引することを第一に考えます。

その方法の一つとして考えられるのが、インスペク
ションです。
インスペクションとは、建物状況調査とも呼ばれま
すが、不動産の専門家が建物の劣化や不具合の状況
を検査することをいいます。

インスペクションは、国交省が認定制度やガイドラ
インを用意したり、宅建業法が改正されたりする等、
国家の施策として推進されている制度です。

中古住宅の安全性や劣化の状況を明らかにし、安心
して取引が行われるようにすることで、中古住宅の
売買を促進しようとする狙いがあります。

インスペクションには次の3つのメリットがあります。

（1）不動産の価値を正しく伝えることができる

売主にしてみれば、欠陥が見つかって売買価格が下が
るかも、と心配になるかもしれません。

水平や垂直レベルを確認するのにレーザー機器を使用
して専門的なインスペクションを行うことで、床の
傾斜や壁のひび割れが、欠陥ではなく基準の範囲内で
安心できる場合もあります。

外壁のクラックも、単に塗装の剥がれの場合もある
ので、基準を満たしているアピールポイントになる所
や不具合を買主に報告した方がいい所が分かることで、
不動産の価値が高まることにもなるのです。

（2）買主探しや契約交渉がスピーディに行われる

建物の情報が明らかになることで、買主は安心して
購入の検討ができます。
結果として買主候補が早く見つかる事が多いのです。

検討する物件が複数あるときには、建物の情報が多い
方を優先する人が多いようです。

また、インスペクションで得られたアピールポイント
や欠陥は、売買当事者双方が納得の上で取引に臨む訳
ですから、条件交渉も円滑に進めることができます。

（3）瑕疵担保保険に加入できる場合がある

瑕疵担保保険（既存住宅売買瑕疵保険）とは、建物
調査を行った不動産会社や建築会社に対し、住宅に
瑕疵があったときに保険で賄うように依頼できる制度
です。

買主とっては、万が一の時は保険金で住宅の補修ができ
るため、安心して中古住宅を購入することができます。
売却の時には大きなアドバンテージになりますね。

もっとも、瑕疵担保保険は加入できる場合とできない
場合がありますので、インスペクションを依頼する時に
担当者に相談するといいと思います。

次に２目ですが、強引にリフォームを勧める業者には
注意する必要があります。

中古住宅を売却するときに迷うのが、リフォームするか
どうか、ということだと思いますが、このとき強引に
リフォームを勧めてくる業者には要注意です。

リフォームをする事によって住宅の価値は上がりますが、
費用対効果を考えてやらないと逆に損をしてしまう事も
あるのです。

売買の交渉で値引きして売ることになり、リフォーム
費用を回収できず、結果的にリフォームをしないで売却
した方が手残りの資金が多かったという事もあります。

安全性や耐震性、雨漏りなど住宅として利用するのに
支障をきたすような不具合については修繕した方が良い
と思います。

しかし、床や壁、システムキッチンやユニットバスの
交換については、自分の好みで選んでリフォームする
ことを楽しみにしている購入者もいるのです。

リフォームした住戸の方が、人気が高いという訳でも
ないんですね。
リフォームの必要性を判断するときには、建築の知識
がある会社に売買を依頼するかどうかで、結果の違い
が大きくなります。

最後に3つ目、根拠のある査定価格を出す会社を選ぶ
事です。

査定価格が高すぎる業者は要注意、不動産の価格は、
立地や広さ、建物の構造、築年数などによって大まか
な相場というものがあり、相場を大きく上回るという
事はあまり考えにくいんですね。

高額な査定を出してきた業者には、ぜひその根拠を
詳しく聞いてみてください。

他の建物と比べてどこが良かったのか、プラスポイ
ントなのかについて論理的に説明できない業者は、
単に仲介を取りたいために高額な査定を出している
可能性が高いです。

このような業者に任せるとどうなるでしょうか？
媒介契約を結んだ後に、売却価格をズルズル下げる
交渉をする場合もあります。

結果、他の業者の査定よりも低い価格で売らざるを
得なかった、という事にもなりかねません。

ひところは強引な営業で、「今がチャンスです」等の
ふれこみで高く売るということもありましたが、今は
そんな営業は通用しません。

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沖縄県の競売物件は現在8件です！

2021.07.22

配偶者の税額軽減特例とは？

2021.07.13

今回は、相続対策「配偶の税額軽減特例」ついて
お伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/j7tmhrJIyaQ

配偶者が遺産を相続した場合は、課税財産のうち
１億６千万、もしくは法定相続分のどちらか大きい
額までは相続税が課税されない「配偶者の税額軽減」
という特例があります。

民法で定められた相続の割合を法定相続分、そして
相続する人を法定相続人と言います。

法定相続分は、相続人が配偶者と子の場合それぞれ
２分の１、配偶者と父母もしくは祖父母の場合は
配偶者３分の２、父母もしくは祖父母が３分の１、
配偶者と兄弟姉妹の場合は配偶者が４分の３、兄弟
姉妹が４分の１になります。

例えば、配偶者と兄弟で課税財産が４億円の場合、
配偶者は法定相続分の３億円までは相続税がかから
ないということになります。

もし特例が適用されずに配偶者が３億円を相続した
場合、相続税額が１億円を超える事もありますので
かなり有利ですよね。

それでは、法定相続人が配偶者一人だとどうなるの
でしょうか？
その場合は遺産のすべてが配偶者の法定相続分になる
ので、課税財産が１０億円でも相続税はかからないと
いう事になります。

やはり長年連れ添った配偶者は優遇されるんですね。

今回は、配偶者の税額軽減特例についてお伝えしまし
たが、ここで言う配偶者とは法的に婚姻関係にある
場合で、長年連れ添ったとしても内縁の妻や夫は対象
にならないという点にお気をつけください。

またこの特例を受けるためには、遺言を残しておくか
相続人同士で遺産分割協議を行い、申告期限までに
遺産分割が確定していることが要件ですので注意が
必要です。

分割協議がまとまらない場合は、期限を延長する方法
もありますが、それでも話し合いがまとまらない場合
税額軽減の特例は適用されません。

遺言がある場合はその通りに相続すれば特例が適用され
ますので、やはり生前にきちんと遺言を残しておく事が
大事です。

ご夫婦でお互いの相続について話し合いをして、それ
ぞれが遺言書を残しておくことをおススメします。

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「そもそも相続とは？」

2021.07.10

今回は「そもそも相続とは？」というテーマで
相続の基本についてお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/wgVF-r9086E

相続とは、被相続人が亡くなった時に所有していた
財産や負債、権利義務を配偶者や子、親や兄弟姉妹
などが承継することをいい、亡くなった方を被相続人、
財産などを承継する方を相続人と言います。 

令和元年12月に国税庁が発表した相続財産の割合は、
2番目が現預金で33.7％、土地家屋を合わせた不動産
は39.5％で、相続財産に占める割合は一番高いです。

現金や上場株式は、比較的簡単に分けることができま
すが、不動産を分割するのは難しいので、相続対策は
不動産をベースに考える必要があります。

相続財産は現金や預金、不動産や株などの有価証券が
主なものになりますが、自動車や船舶、貴金属や宝石、
絵画、そして借入金や保証債務未払い税金などの負債
も相続財産に含まれることになります。

その他にもゴルフ会員権やリゾート会員権、特許権や
著作権なども相続財産に含まれますが、医師や弁護士、
税理士安どの資格は対象外になります。

配偶者は常に相続人で、血族は次の順位で相続人に
なりますが、第一順位は子、子がいない場合は第二
順位の父母もしくは祖父母、そして第三順位は兄弟
姉妹が相続人になります。

相続の割合は、法定相続人が配偶者と子の場合はそれ
ぞれ二分の一で、子が複数いる場合は均等に分ける形
になります。

第二順位の配偶者と父母もしくは祖父母の場合は、配偶
者三分の二、父母が三分の一、そして第三順位の配偶者
と兄弟姉妹の場合は、配偶者が四分の三、兄弟姉妹が
四分の一になります。

ただし、財産をどのように分けるかは、被相続人の遺言
による方法と、相続人同士で遺産分割協議という形で
話し合って決めることもできます。

先ほど借入金等も相続財産に含まれるといいましたが、
負債が多い、あるいは長男一人だけに相続させたいと
いう場合などは、相続放棄を行うことができます。

限定承認は、プラスの相続財産の限度で債務を引継ぐ
ことができる手続きで、借金などの負債が多く相続放棄
したいが、形見の品を残したいなどの場合に限定承認を
行えば、借金を背負わずに済みます。

相続放棄は各相続人が単独でできますが、限定承認は
相続人全員が共同で申し立てする必要があり、手続きも
複雑なのでほとんど利用されていません。

相続放棄と限定承認は、相続を知った日から三ヶ月以内
に家庭裁判所の許可を受ける必要があります。

最後に遺言ですが、遺言書を残すことで自分が亡くなった
後に相続人が財産をどのように分けるかを事前に決める事
が可能で、代表的なものに公正証書遺言、自筆証書遺言が
あります。

公正証書遺言は、遺産額に応じて数万円からの費用がかか
りますが、公証人が作成して公証人役場で保管しますので、
確実に遺言を残せて無効になることはありません。

自筆証書遺言は、誰に知られることもなく自分一人で書く
ことができ費用もかかりませんが、書き間違いで無効に
なったり、紛失や改ざんされる恐れがあります。

そこで令和2年7月から自筆証書遺言の保管制度が施行され、
約4,000円の費用で法務局に保管することができます。
遺言書作成後に紛失や偽造などの心配がないので、自筆証書
遺言を選ぶ場合は保管制度の利用をおススメします。

尚、相続人全員の合意があれば、遺言と異なる方法で分割
することができますので、遺言書の内容に納得できない場合
は話し合いを提案してみるのもいいと思います。

ただし、家族関係が良好でないと提案は受け入れられない
でしょうから、普段から家族が仲良くするに越したことは
ないですね。

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