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失敗しない相続対策「軍用地の相続税は?」

2021.11.30

今回は、失敗しない相続対策「軍用地の相続税は?」
というテーマでお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/v1zy25hdvMo

沖縄は軍用地を所有している地主さんも多く、相続税
納税のために軍用地を売却するケースも多くあります。

今回のケースでは、年数百万円の地代収入がある軍用
地主さんから「相続対策でアパート建築を勧められたが、
億単位の借金をして大丈夫か?」と相談がありました。

所有する軍用地の相場価格が約2億円ですが、建築会社
の営業マンからこのままだと多額の相続税がかかると
言われたが、相続対策を考え事がなくどうしていいか
悩んでいるとの事でした。

相続税は亡くなった方の財産が一定額を超えるとかか
る税金ですが、令和元年に相続税の対象になった方は、
全国平均で約8.3%、沖縄県は約6.5%で実際に相続税
がかかるのは15人に1人位の割合になります。

何故かというと相続税には、基礎控除という課税財産
が一定の金額以下なら相続税ゼロになる非課税枠があり、
「3,000万円+600万円×法定相続人の数」になります。

その地主さんの場合は、配偶者と子供が三人ですので、
「3,000万円+600万円×4」合計5,400万円です。

要は5,400万円を超える金額に相続税がかかるんです
が、資産分析すると、自宅と土地の評価が約4,000万円、
軍用地の相続税評価額は、約6,000万円で合計約1億円
という結果でした。

非課税枠を差し引くと4,400万円ですが、配偶者の税額
軽減や小規模宅地の評価減などの一般的に利用される
相続対策を行えば、相続税はかからないということが分
かって、地主さんはほっと一安心されていました。

億単位の借金をすることに大分抵抗があった地主さんは、
アパート建築を見送ることにしましたが、そのまま進め
ていたらどうなっていたでしょうか?

沖縄県での遺産相続の件数のうち、90%以上は申告不要
で相続しています。

仮に今回のように申告する必要が出た場合でも、一般的な
相続対策を行うことで、相続税をゼロ、もしくは軽減する
ことが可能です。

ご自身やご家族が軍用地等の資産を持っている方は、元気
なうちに相続財産の資産分析を行うことをおススメします!


弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供しますので不動産
売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

失敗しない相続対策「相続放棄とは?」

2021.11.20

今回は、失敗しない相続対策「相続放棄とは?」
というテーマでお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/89HtFKm7zc8

相続放棄とは、亡くなった被相続人の財産を受け
取る権利を放棄することですが、「財産を一切相続
しないのはどうしてなのか?」と思いませんか。


実は、相続財産には現金や預金、不動産や株等の
プラスの財産だけではなく、借入金や保証債務、
未払い税金などマイナスの財産も含まれます。

もし被相続人に多額の借金や、保証人になった債務
があると、その返済義務も相続することになるので、
相続放棄することでマイナスの財産を負う必要がなく
なるというメリットがあるのです。

その他にも、トートーメー(位牌)を継ぐ長男一人
だけに相続させたいとか、遺産分割協議で兄弟と揉め
たくない、他の相続人と仲が悪く疎遠になり関わり
たくない等の理由で相続放棄を選択するケースもあり
ます。

遺言がない場合、財産をどのように分けるか決める為
には、全ての相続人で遺産分割協議を行うことになり
ますが、相続放棄は他の相続人の同意や話し合いの必要
がなく、各相続人が単独でできます。

例えば兄弟の一人が、生まれ育った実家を残したいから
相続放棄はしないと言う場合でも、自分は相続放棄を
選択する事が可能です。

ただし、相続放棄することができない場合もあります。

相続財産を売却するなど財産を処分した場合や、現金
などの相続財産を隠蔽した場合は、単純承認したとみな
されます。

遺品の形見分けを受ける場合も、絵画や宝石などは相続
放棄が却下される可能性があり、少額でも被相続人の
借金を返済した場合は相続放棄ができなくなるので注意
が必要です。

また、オーナー社長の被相続人が経営する会社に多額の
負債があり、相続放棄したがあとから数千万円の預金が
見つかったという場合でも、一度承認された相続放棄は
撤回することはできないので、事前に相続財産の調査を
行う事が大事です。

相続放棄は、相続開始を知った日から三か月以内に家庭
裁判所の許可を受ける必要があり、期限を過ぎてしまう
と単純承認となりますが、相続が発生した後、ご自身の
感情の整理やお葬式の対応などで、落ち着いて考える時間
の確保は難しいと思います。

しかし、焦って選択を間違えてしまうと、後から公開する
ことになりますので、相続放棄は事前の情報収集や専門家
のアドバイスを受けた上で検討することをおススメします!

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不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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「不動産相続失敗?兄弟で共有」

2021.10.20

今回は、「失敗する不動産相続 兄弟で共有」という
テーマでお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/Y0DD9hvCcrM


相続開始までは仲の良かった兄弟が、遺産分割で話し
合いがまとまらずに、険悪になってしまったという
ケースは意外と多いんです。

兄弟で共有になるのは、亡くなった被相続人の遺言も
なく、申告期限ギリギリでとりあえず共有にしたとか、
話し合いをしたが遺産分割協議が成立せずに共有状態
が続いているケースが多くあります。

不動産の共有とは、不動産を複数で共同所有すること
を言いますが、その所有割合を共有持分と言い、3人
で均等に所有する場合は、それぞれの持分が3分の1
づつになります。

例えば空き家になった実家を共有持分各3分の1で相続
した場合、兄弟の一人がお金に困って売却したくても、
反対する人がいると売ることはできません。

全員が売却に同意したとしてても、金額や時期について
意見がまとまらずに長期間売れない場合もあります。

また空き家になった実家の賃貸は、共有持分の過半数が
同意すれば可能ですが、仏壇の問題や、実家に他人を住ま
せるのはいやだと、反対する兄弟がいるとそれも難しくな
ります。

他にも空き家の管理についてトラブルが発生することも
あります。

建物は人が住まなくなると劣化の進み具合が早いので、
最低でも週に一回は窓を開けて換気をしたり、庭の手入
れや掃除などかなり手間がかかります。

実家近くに住む兄弟に管理の負担が片寄る場合は、不平
不満がでて関係が悪くなることもありますし、共有状態
が長く続くと兄弟の一人が亡くなり代替わりで共有者が
増え、血縁が薄れて付き合いがほとんどなくなる場合も
あります。

中には曾祖父の名義のままで、海外在住も含め相続人が
数十人で、不動産が塩漬けになったケースもあります。

共有者が増えることで全員の意見がまとまらずに、不動
産の売却や有効活用が難しいケースが多くなりますので、
兄弟が元気なうちに共有を解消しておくことが大事です。

被相続人が亡くなって遺産分割協議を行う際は、誰がどの
財産を相続するか相続人同士できちんと話し合いをして、
不動産の共有はできるだけ避けるようにして下さい。

また、これからご自身の相続対策をお考えの方は、遺言を
残しておくことをおススメします。

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失敗しない相続対策「アパート経営」

2021.10.14

今回は失敗しない相続対策、「アパート経営」に
いてお伝えしていきます。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

 https://youtu.be/gONt-hcSb90

不動産会社や建築会社から「借入れをしてアパート
を建築すると節税対策になる」と勧められた地主
さんも多いと思います。

アパート経営は有効な相続対策になりますが、本当に
誰でも簡単にできるのでしょうか?

日本において中小企業は、10年で9割が倒産するとも
言われます。
アパート経営はそこまで厳しくないとしても、やはり
事業ですからそう簡単にうまくいく訳ではありません。

新築当初は相場より高めの家賃でも満室になり、ローン
の支払いも順調でお金に余裕が出る事も多いでしょう。

しかし、10年を超えると修繕費がかさむようになり、
近隣に新しいアパートが建って、賃料を下げないと
部屋が埋まらないということもよくある話で、最初に
事業計画を立てた時のシュミレーション通りにいくと
は限らないのです。

その結果、家賃収入だけではローンの支払いが厳しく
なり、他の収入から補ったり、別の土地を売ったり、
それでも支払いができくなって滞納が増え、アパート
が競売になってしまったケースもあります。

例えば、10世帯1億2千万のアパートを建てた場合の
家賃収入が年間780万円、利回りが7%だとすると、
この物件の評価は約1億3千円です。

土地の相場が一坪40万円で面積が200坪、更地評価は
8千万で建築費が1億2千万円、合計2億円の価値がある
と思っていた物件が、1億3千円ですから9千万の損失、
目も当てられません。

アパート経営も事業ですから、当然リスクがありますし、
収支が悪いため借金を返せず、先祖代々の土地も手放す
ことになり、何のために相続対策をしたのかと後悔して
いる地主さんは実際にいらっしゃいます。

アパート経営は誰でも儲かる簡単な投資ではありません。

10年先、20年先の将来も見据えて、好立地にある収益性
の高い、優良な不動産を取得するための借金でなければ
やってはいけないのです。

地主さんで相続対策や土地活用をお考えの方は、不動産
投資に精通している信頼できる会社やコンサルタントの
意見を聞き、自分自身でも情報収集をしてアパート経営
に関する知識を身につけた上で、相続対策について検討
する事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
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受付時間 9時ー17時

不動産相続で親子が絶縁?!

2021.09.28

さてさて、今回は相続で親子が争う事になって
しまった事例についてお伝えしていきます。

 ※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/tjnX4hiTdXo

アパートオーナーのKさん一家はKさんと配偶者、
長男と次男の4人で、子供たちはそれぞれ独立して
家庭を持ち、Kさん夫婦は二人で暮らしていました。

親子の仲は良好で、嫁姑の関係も特に悪くもない、
まあごく普通の家族でしたが、Kさんが亡くなった
後にトラブルが発生しました。

Kさんの相続財産は自宅と現金、軍用地とアパート
1棟で、課税財産は1億2千万円ですが、遺言は残し
てなかったので、話し合いで財産を分割することに
なりました。

Kさんの奥さんは、亡くなったご主人と二人で築い
てきた財産という、強い思い入れがあり、配偶者が
相続する場合相続税は課税されないと聞いたので、
全部自分が相続したいという事でした。

当初は子供たちも異論はなかったのですが、長男の
嫁さんが税理士に相談したところ、「母親が全部相
続すると二次相続で多額の税金がかかるので、将来
の相続も考慮した方がいい」と言われました。

そこで長男と次男は、母親に法定相続分で分ける事
を提案しましたが、母親としては、二次相続は自分
の相続の話なので面白くありません。

しまいには、息子たちは嫁にそそのかされて財産を
狙っていると思い込み、どうして夫婦で築いた財産
を嫁に渡す必要があるのか、と疑心暗鬼になってし
まいました。

一般に女性同士の仲がこじれると、修正は困難だと
言いますが、このケースでも話し合いを続ける内に
嫁姑と仲が険悪になり、顔を合わせば罵詈雑言の応酬、
そのような状態になると、当然話し合いはうまく行き
ません。

結局家庭裁判所で調停を行うことになり、かなり揉め
ましたが、結果的に法定相続分で分割することで話し
合いがまとまり、相続税の申告期限にギリギリ間に合
いました。

母親は、申告期限までに遺産分割が成立してないと配
偶者控除を受けられず、400万円以上の相続税を余分
に払うことになると聞いて渋々同意しましたが、感情
的には納得がいかず、親子関係は修復ができないどの
亀裂が入りました。

現在では相互の交流も途絶え、今でも絶縁状態が続い
ています。

相続で兄弟同士が仲たがいするケースは意外と多いで
すが、仲が良かった親子でも絶縁状態になる可能性が
ありますので、後々もめる原因を取り除くためにも、
元気なうちに遺言を残しておく事をおススメします。

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会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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