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不動産業界の裏事情「囲い込み」とは?

2021.02.24

本日は降水確率0%の日本晴れ!
心地いい快適な一日になりそうです。

今回は不動産の売却で失敗しないために、
「不動産業界の裏事情、仲介手数料と囲い込み」
についてお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/z_fFMApWmn4

不動産を売却するためには、まず不動産会社に査定
依頼を行い、その後売り出し価格や条件が決まった
ら売却を依頼することになります。

この依頼する契約を媒介契約といいますが、媒介契約
には専任専属媒介、専任媒介、一般媒介の3パターン
があります。

専属専任媒介、専任媒介は、依頼できる不動産業者が
一社で、その業者は指定流通機構(レインズ)に一定
期間内に物件情報を登録する義務あります。

一方一般媒介契約は、登録の義務はありませんが、複数
の業者に依頼する事ができる契約になります。

レインズに登録されると、他の不動産業者が自社の
見込み客へ物件を紹介する事ができます。

売主と媒介契約を締結した不動産業者が買主を見つ
けた場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受け
とる事ができます。

これを両手仲介と言います。

依頼した不動産業者以外の業者が買主を見つけた場合、
仲介手数料はそれぞれの業者が受けとることになります。

これを片手仲介と言いますが、両手仲介と片手仲介では
1件の取引で2倍の手数料の違いがある訳です。

そのため、売主側の業者は自社で買主を見つけよう
とし、他の業者に物件を紹介させない行為、いわゆる
「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主は「高く売る」「早く
売る」機会が減ってしまいます。

例えば、一戸建ての売却を価格3500万円で不動産会社A
に依頼し、専任媒介契約を締結、レインズに売却物件の
情報が登録され、不動産会社BがA社に電話で問合わせ
したとしましょう。


しかしA社の担当者は「商談中のためご紹介できません」
と言いましたが、実は商談中ではなく見込み顧客もいな
かったのです。

両手仲介するために他社に物件を紹介しなかったという
事だったんですが、これが悪質な囲い込みの手口です。

残念ながら、囲い込みをされても売主は気づけない場合
がほとんどで、貴重な取引機会を逃すことになります。


例えば、A社以外のB社に「3500万円で買いたい」お客
がいるのに紹介せず、「3000万円なら買ってもいい」
A社のお客と契約を成立させようとする事もあります。

囲い込みをする業者は、他の業者から問合わせが入っても、
「売り止めです」とか「商談中です」といって実際には話
がなくても、問合わせを断ります。

物件情報を公開していながら、他社は客付けができない
という状況になりますので、形だけ法令を守りながら物件
情報を独占します。

もちろん、本当の理由で「売り止め」や「商談中」の場合
もありますが、実のところ外部からは誰もわかりません
ので、「囲い込み」という手法が通用するわけです。

それを防ぐためには、売却の相談をする不動産会社の具体的
な販売方法や戦略を詳しく説明してもらい、取引機会を増や
すため積極的に物件を紹介する会社、両手仲介を前提とせず
高く売ることに全力を尽くすを会社選ぶしかありません。

どうしても選べない場合は、まずは複数の業者に依頼できる
一般媒介契約で売出しを始めて、その後の対応を見てから
任せたいと思いう信頼できる会社を選ぶ事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供しています

ので、不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php


098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在12件です!

2021.02.16

今日現在の沖縄の競売物件は前月から5件減って
12件、特に大きな動きはないようです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第19号、売却基準価額
1,392万円、沖縄市古謝の一戸建です。

土地が約105.6坪で建物は約34.8坪、2階建4LDKの
コンクリートブロック造です。
昭和51年新築で約45年経過していて、水漏れや床の
たわみ、内装の剥がれや外壁の爆裂等、かなり劣化
しているようです。

写真を見る限りでは、構造的には大規模修繕を行えば
まだ使用できると思いますが、費用はかなりかかり
そうです。

物件は小学校や中学校、スーパーへ徒歩10分以内で
生活利便施設が多く、子育て世代に人気のある場所
にあります。

現在は空家になっているようで、権利関係も特に
問題はなさそうですので、落札価格は2,000万円超
になると思います。

次に令和2年(ケ)第7号、売却基準価額2,054万円、
名護市東江の一戸建です。

約161.3坪の広々とした土地に、62.3坪の3階建の
建物は、7LDK+地下1階付のブロック造です。
外観は2階建てに見えますが、3階部分の2部屋は
ロフトのような造りで、2階の2部屋がそれぞれ
メゾネットタイプになっていています。

平成11年新築で経過年数は約22年ですが、内外装共
状態は悪くはないようです。
また隣地の雨水管が越境しているようですが、特に
支障はないと思います。

所在地は名護城公園のすぐ近くで自然あふれる環境で
すが、市街地も徒歩圏内で生活し易い便利な場所です。

現在所有者(法人)の代表者の奥様が占有していて、
賃料が10万ですが、保証金はないので退去に多額の
費用がかかることはないと思います。

落札価格は3,000万円は超えると思います。

入札期日は沖縄市の物件が3月9日、名護市の物件は
3月11日ですので、興味のある方はお早めにご検討
いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

不動産売却で有利な媒介契約とは?

2021.02.10

さてさて、今回は不動産の売却を有利に進めるため
に、媒介契約の種類と特徴、それぞれのメリットと
デメリットについてお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/tSIoc_bibao

売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約を
締結しますが、「正式に不動産の売却の媒介・いわ
ゆる仲介を任せます。」という契約のことです。


契約後に正式に販売活動が開始されますが、契約の
期間は最長3ヵ月間で自動更新はできないので、更新
の都度契約書を取り交わす必要があります。

媒介契約は3種類ありますが、最初に指定流通機構
(レインズ)についてお伝えした上で、それぞれの
違いを簡単に説明しますね。

◆指定流通機構(レインズ)
国土交通大臣指定の、不動産流通機構が運営している
ネットワークシステムで、オンラインで不動産会社間
で情報交換を行うシステムとなっているため、レインズ
に登録することで他の業者にも物件情報が伝わります。

逆に買主は、複数の業者をまわらなくても、1つの業者
に依頼すれば、レインズの登録物件は全て確認できる
組みになっています。

媒介契約の種類によってレインズの登録が義務付けら
れますが、それぞれの契約内容について説明しますね。

まずは専属専任媒介契約、依頼した不動産会社以外の
業者に重ねて売買又は交換の媒介、または代理を依頼
することができません。

また、その業者が探した相手方以外、例えば親戚や友人
が買うという場合でも、その業者を通さなければいけま
せん。
 
その分業者の義務も厳しく、売物件情報をレインズに5
営業日以内に登録し、1週間に一度以上、文書等で販売
状況を報告しなければいけません。
一言でいうと、何があってもその不動産会社に売却を任
せる契約です。

次に専任媒介契約ですが、依頼した不動産会社以外の業者
に重ねて売買または交換の媒介、または代理の依頼はでき
ませんが、自ら見つけた相手と契約する事は可能です。

その業者は、物件情報をレインズに7営業日以内に登録し、
2週間に一度以上、文書等で販売状況を報告しなければい
けません。
一言でいうと、自分で買主を見つけたとき以外はその不動産
会社に売却を任せる契約です。

そして一般媒介契約、複数の業者に依頼可能で、他の業者
の名称と 所在地を依頼した宅建業者に通知する義務がある
明示型と、通知しなくていい非明示型の2種類があります。

依頼を受けた業者には、レインズへの登録義務と依頼者に
対する報告義務はありません。

一言でいうと、複数の不動産会社に売却を任せる契約、また
はレインズに登録せず、なるべく人に知られず売却を任せる
契約です。

 一般媒介契約の場合は、自社で売却できない可能性がある
ので、広告費等がかかる販売活動に消極的になるケースも
あります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、両方とも報告義務が
あるので、販売状況を把握しやいのと、自社だけが窓口に
なるので、広告費をかけて積極的に活動する可能性が高い
ですが、有利に売却するためのノウハウや戦略がないと、
売却時期や販売価格が不利になる可能性があります。

まずは、複数の不動産会社から説明を聞いた上で、販売方法
やノウハウ、担当者の対応が信頼できると思える会社がない
場合は、一般媒介契約を選ぶ方がいいと思います。

どの媒介契約を選ぶかは自由ですが、やはりしっかりとした
売却ノウハウがあり、レベルの高い販売戦略をもつ、信頼
できる会社を選ぶことが大事です。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランナー)相談を無料で提供しています

ので、不動産の売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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不動産売却は買取と仲介どちらがいいか?

2021.01.26

今日は青空が広がる爽快な天気、晴れ晴れとした
気分で一日過ごせそうです!

さて、今回は売却する際の方法「買取」と「仲介」
のメリットとデメリット、選ぶポイントについて
お伝えます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先から
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/G3DxC52IBGk

まずは買取り、とにかく早く現金化したいときに、
不動産業者に買い取ってもらう方法ですが、最低
でも2週間~1ヶ月程度で現金を手に入れる事が
できます。

買取りのメリットとしては、
1.他人に知られずに売却することができる。
2.早く現金化できる。
3.広大な土地や特殊な建物でも買い取りできる。
等があります。

ただし、価格が安くなるというデメリットがあり
ますので、特に急ぐ理由がない場合この方法は、
仲介の3割以上安くなる場合もありますので、注意
する必要があります。

以前に相談を受けたお客様で、買取専門業者に相場
の半額以下で売った方もいたので、どうしても買取
りを選ぶ場合は、できれば3社以上の不動産業者に
価格の査定をしてもらって、比較した上で検討する
ようにして下さい。

次に仲介会社に依頼する方法は、買取りより高く売
れる場合が多いですが、仲介だと現金化するのに
最短1ヶ月、通常は3ヶ月程度はかかりますので、急
いで売却しないといけない場合は難しいです。

ある程度時間に余裕があるのであれば、親戚やご近所
の方に知られたくない場合でも、それに合わせた方法
で仲介することも可能です。

この場合も、できれば3社以上の不動産業者に査定を
依頼し、それぞれの査定価格と販売方法や、どういう
販売戦略で進めていくかを聞いた上で、どの会社に任
せるかを検討することをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイ
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沖縄県の競売物件は現在17件です!

2021.01.14

本日の沖縄の競売物件は前月と同じ17件ですが、
6件が同じ事件番号がですので、実際の件数は減っ
ているようです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和2年(ケ)第13号、売却基準価額
1,227万円、北谷町吉原にある鉄筋コンクリート造
の一戸建住宅です。

土地が約52.3坪、建物は約22.4坪の2階建て4DKで
昭和51年11月新築、経過年数は約44年で雨漏りや
外壁のひび割れがあり、1階部分で悪臭が感じられる
との事、ビミョーなところです。

住んでいるのは所有者ではないようですが、賃貸で
はなく無償で住んでいるので、退去の際の権利関係
は問題ないと思われます。

建物の大規模修繕は必須ですが、所在地は北谷第二
小学校から徒歩4分の区画された住宅街にあり、静
かで環境のいい場所ですので、入札件数は多いと
思います。

落札価格は1,800万円超でしょうか?

次に令和2年(ケ)第17号基準価額733万円、
宜野湾市野嵩の6階建のマンションです。
平成2年新築で経過年数約30年ですが、管理状態
は普通で特に悪くはないようです。

対象物件は4階で約20坪の3LDK、アルミサッシ
のひび割れや壁紙の剥がれ、落書きがあり、フル
リフォームが必要になると思われます。

令和2年8月現在管理費等の滞納は約66万円、月額
13,652円ですので、滞納が続いている場合は1月
までの合計で約73万円になります。

所有者の親御さんの陳述では、現在誰も住んでな
くて不動産業者に売却を依頼しているとの事です
が、現現時点で広告は出てないようです。

宜野湾市役所が徒歩圏内で閑静な住宅街にあり、
北中インター近くで利便性の高い場所ですので、
落札価格は1,000万円を超えると思います。

入札期日は両方とも1月19日、残り6日しかない
ので、興味のある方はお急ぎご検討いただければ
と思います。
尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。
弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

会社情報

社名
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住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
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FAX
098-956-2596

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