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「不動産相続失敗?兄弟で共有」

2021.10.20

今回は、「失敗する不動産相続 兄弟で共有」という
テーマでお伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

https://youtu.be/Y0DD9hvCcrM


相続開始までは仲の良かった兄弟が、遺産分割で話し
合いがまとまらずに、険悪になってしまったという
ケースは意外と多いんです。

兄弟で共有になるのは、亡くなった被相続人の遺言も
なく、申告期限ギリギリでとりあえず共有にしたとか、
話し合いをしたが遺産分割協議が成立せずに共有状態
が続いているケースが多くあります。

不動産の共有とは、不動産を複数で共同所有すること
を言いますが、その所有割合を共有持分と言い、3人
で均等に所有する場合は、それぞれの持分が3分の1
づつになります。

例えば空き家になった実家を共有持分各3分の1で相続
した場合、兄弟の一人がお金に困って売却したくても、
反対する人がいると売ることはできません。

全員が売却に同意したとしてても、金額や時期について
意見がまとまらずに長期間売れない場合もあります。

また空き家になった実家の賃貸は、共有持分の過半数が
同意すれば可能ですが、仏壇の問題や、実家に他人を住ま
せるのはいやだと、反対する兄弟がいるとそれも難しくな
ります。

他にも空き家の管理についてトラブルが発生することも
あります。

建物は人が住まなくなると劣化の進み具合が早いので、
最低でも週に一回は窓を開けて換気をしたり、庭の手入
れや掃除などかなり手間がかかります。

実家近くに住む兄弟に管理の負担が片寄る場合は、不平
不満がでて関係が悪くなることもありますし、共有状態
が長く続くと兄弟の一人が亡くなり代替わりで共有者が
増え、血縁が薄れて付き合いがほとんどなくなる場合も
あります。

中には曾祖父の名義のままで、海外在住も含め相続人が
数十人で、不動産が塩漬けになったケースもあります。

共有者が増えることで全員の意見がまとまらずに、不動
産の売却や有効活用が難しいケースが多くなりますので、
兄弟が元気なうちに共有を解消しておくことが大事です。

被相続人が亡くなって遺産分割協議を行う際は、誰がどの
財産を相続するか相続人同士できちんと話し合いをして、
不動産の共有はできるだけ避けるようにして下さい。

また、これからご自身の相続対策をお考えの方は、遺言を
残しておくことをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
シャルプランニング)相談を無料で提供していますので、
不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝日(休)
受付時間 9時ー17時

失敗しない相続対策「アパート経営」

2021.10.14

今回は失敗しない相続対策、「アパート経営」に
いてお伝えしていきます。


※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。

 https://youtu.be/gONt-hcSb90

不動産会社や建築会社から「借入れをしてアパート
を建築すると節税対策になる」と勧められた地主
さんも多いと思います。

アパート経営は有効な相続対策になりますが、本当に
誰でも簡単にできるのでしょうか?

日本において中小企業は、10年で9割が倒産するとも
言われます。
アパート経営はそこまで厳しくないとしても、やはり
事業ですからそう簡単にうまくいく訳ではありません。

新築当初は相場より高めの家賃でも満室になり、ローン
の支払いも順調でお金に余裕が出る事も多いでしょう。

しかし、10年を超えると修繕費がかさむようになり、
近隣に新しいアパートが建って、賃料を下げないと
部屋が埋まらないということもよくある話で、最初に
事業計画を立てた時のシュミレーション通りにいくと
は限らないのです。

その結果、家賃収入だけではローンの支払いが厳しく
なり、他の収入から補ったり、別の土地を売ったり、
それでも支払いができくなって滞納が増え、アパート
が競売になってしまったケースもあります。

例えば、10世帯1億2千万のアパートを建てた場合の
家賃収入が年間780万円、利回りが7%だとすると、
この物件の評価は約1億3千円です。

土地の相場が一坪40万円で面積が200坪、更地評価は
8千万で建築費が1億2千万円、合計2億円の価値がある
と思っていた物件が、1億3千円ですから9千万の損失、
目も当てられません。

アパート経営も事業ですから、当然リスクがありますし、
収支が悪いため借金を返せず、先祖代々の土地も手放す
ことになり、何のために相続対策をしたのかと後悔して
いる地主さんは実際にいらっしゃいます。

アパート経営は誰でも儲かる簡単な投資ではありません。

10年先、20年先の将来も見据えて、好立地にある収益性
の高い、優良な不動産を取得するための借金でなければ
やってはいけないのです。

地主さんで相続対策や土地活用をお考えの方は、不動産
投資に精通している信頼できる会社やコンサルタントの
意見を聞き、自分自身でも情報収集をしてアパート経営
に関する知識を身につけた上で、相続対策について検討
する事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
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不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

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受付時間 9時ー17時

不動産相続で親子が絶縁?!

2021.09.28

さてさて、今回は相続で親子が争う事になって
しまった事例についてお伝えしていきます。

 ※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/tjnX4hiTdXo

アパートオーナーのKさん一家はKさんと配偶者、
長男と次男の4人で、子供たちはそれぞれ独立して
家庭を持ち、Kさん夫婦は二人で暮らしていました。

親子の仲は良好で、嫁姑の関係も特に悪くもない、
まあごく普通の家族でしたが、Kさんが亡くなった
後にトラブルが発生しました。

Kさんの相続財産は自宅と現金、軍用地とアパート
1棟で、課税財産は1億2千万円ですが、遺言は残し
てなかったので、話し合いで財産を分割することに
なりました。

Kさんの奥さんは、亡くなったご主人と二人で築い
てきた財産という、強い思い入れがあり、配偶者が
相続する場合相続税は課税されないと聞いたので、
全部自分が相続したいという事でした。

当初は子供たちも異論はなかったのですが、長男の
嫁さんが税理士に相談したところ、「母親が全部相
続すると二次相続で多額の税金がかかるので、将来
の相続も考慮した方がいい」と言われました。

そこで長男と次男は、母親に法定相続分で分ける事
を提案しましたが、母親としては、二次相続は自分
の相続の話なので面白くありません。

しまいには、息子たちは嫁にそそのかされて財産を
狙っていると思い込み、どうして夫婦で築いた財産
を嫁に渡す必要があるのか、と疑心暗鬼になってし
まいました。

一般に女性同士の仲がこじれると、修正は困難だと
言いますが、このケースでも話し合いを続ける内に
嫁姑と仲が険悪になり、顔を合わせば罵詈雑言の応酬、
そのような状態になると、当然話し合いはうまく行き
ません。

結局家庭裁判所で調停を行うことになり、かなり揉め
ましたが、結果的に法定相続分で分割することで話し
合いがまとまり、相続税の申告期限にギリギリ間に合
いました。

母親は、申告期限までに遺産分割が成立してないと配
偶者控除を受けられず、400万円以上の相続税を余分
に払うことになると聞いて渋々同意しましたが、感情
的には納得がいかず、親子関係は修復ができないどの
亀裂が入りました。

現在では相互の交流も途絶え、今でも絶縁状態が続い
ています。

相続で兄弟同士が仲たがいするケースは意外と多いで
すが、仲が良かった親子でも絶縁状態になる可能性が
ありますので、後々もめる原因を取り除くためにも、
元気なうちに遺言を残しておく事をおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナン
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不動産売却をご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。


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受付時間 9時ー17時

やってはいけない不動産相続ワースト3

2021.09.27

今回は不動産相続で失敗する3つのケースについて
お伝えしていきます。

※動画でご覧になりたい方は、下記のリンク先で
YouTubeチャンネルをご視聴ください。
https://youtu.be/pQEr2GtUvHo

相続財産のうち、現金や上場株式などは分割し易い
財産ですが、自宅を含む不動産を分けるのは難しい
ため、不動産相続でもめるケースは数多くあります。

その多くは、相続が開始するまでは仲のいい家族で
関係も良好でしたが、遺産を分ける段階で話し合いが
まとまらずに家族間のトラブルが発生、険悪になって
しまったというケースがほとんどです。

それを避けるためにも、その原因を知っておく事は大事
ですので、これから不動産相続ワースト1~3をお伝え
します。

まずはワースト3、「借金をしてアパートを建築」です。

地主さん等にとって、アパート経営は有効な相続対策と
いうことで、不動産会社や建築会社から「アパート建築
で借金をすることが節税対策になる」と勧められた方も
いると思いますが、本当にそうでしょうか?

実際は、借金自体が節税対策にはなりません。
アパートの相続税評価が、時価より低いため相続税が
減るだけで、借金ではなく現金で買っても同です。

ただし、ほとんどの地主さんが、土地はあるがアパート
建築のための現金がないため、借金をして建築すること
を勧めるのです。

アパート経営も不動産投資ですから、当然リスクもあり
ますし、収支が悪いため借金を返せず、元々の土地も併せ
て手放すことになり、何のために相続対策をしたのかと
後悔している地主さんもいます。

アパート経営は誰でも儲かる簡単な投資ではありません。

将来も見据えて、収益性の高い、優良な不動産を取得する
ための借金でなければやってはいけないのです。

次にワースト2、「不動産の共有」です。

相続財産が共有になるのは、遺言がなく、遺産が自宅だけ
の場合など分割するのが難しいために、とりあえず共有で
相続するケースや、兄弟姉妹で話し合いがまとまらず相続
争いで遺産分割協議が成立しないため、共有状態が続いて
いるケースがあります。

また、兄弟姉妹の仲が良く、相続争いを避けるために法定
相続分の共有で不動産を相続したが、その後兄弟の一人が
亡くなって持分がさらに細分化していくケースもあります。

共有者が増えると全員の意見がまとまらず、不動産の売却
や有効活用できない可能性が高くなります。

中には曾祖父の名義のままで、海外在住の方も含め相続人が
数十人いて塩漬けになってしまったケースもあります。

遺産分割協議の際には誰がどの財産を相続するか、相続人
同士でしっかりと話し合って、不動産の共有は避けるよう
にして下さい。

それでは最後、やってはいけない不動産相続ワースト1は
「相続税の無申告」です。

これは読んで字のごとく、相続税の申告をしていないケース
です。
相続税は、課税財産が基礎控除額、
「3,000万円+600万円×法定相続人の数」
以下の場合申告義務はありません。

課税財産が基礎控除額を超える場合は申告義務がありますが、
例えば、相続人が配偶者と子が二人の場合、基礎控除額の
4,800万円を超えると相続開始から10か月内に申告する義務
があります。

自宅以外の財産はほとんど借地で、広大な土地だが地代が
安いため相続税評価額が低いと思い申告しない方もいます
し、そもそも申告しなければ税務署は分からないと思って
いる方もいらっしゃいます。

しかし、税務署は死亡届の情報と納税情報を把握しています
ので、どの人に相続税が発生しそうかはほぼ判別できている
んです。

税務署は、特に無申告の人に対しては厳しく税務調査を行い
ます。
期限内に相続税の申告をしないと、納税額50万円以下で納税
額の15%、納税額50万円超の部分は納税額の20%の無申告
加算税や、悪質な場合は税額に対して40%の重加算税が追徴
されます。

また、故意に申告書を提出しなかった場合、5年以下の懲役
や500万円以下の罰金刑が科せられることがありますので、
まずは課税財産をきちんと把握した上で、相続税の申告は
期限内に行うようにして下さい。

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沖縄県の競売物件は現在12件です!

2021.09.24

現在の沖縄の競売物件は前月と同じ12件、コロナ禍
はやや沈静化しつつありますが、競売市場はほぼ変化
なしといったところです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況調査
報告書,評価書)から2件の簡易調査結果を紹介いた
します。

まず最初に令和3年(ヌ)第2号、売却基準価額は
705万円、うるま市石川伊波の一戸建です。

約212.3坪の土地上に、約18.4坪の瓦葺き平家建、
いわゆる「カーラヤー」と約9坪の車庫、約7坪の物置
があります。

その「カーラヤヤー」は何と昭和25年5月新築!?
現在うるま市に文化財の指定を申請しているとの陳述
です。

本件土地には競売対象外の建物が3戸あり、約75.3坪
の土地を使用借権で占有してるのが、「伊波按司」の
子孫と伝えられる伊波仲間門柱の仏壇がある建物で、
種類が「神家」、今も子孫が参拝しに来るとの事です。

他の建物は無権限で、約25.7坪の土地には約3.3坪の
「神家」、他に別の建物が約7坪を無権限で使用して
いていますので、権利関係を解決するのには時間がか
かりそうです。

正直よく分かりませんが、入札は買受可能額で行って
様子を見てもいいのでは?と思います。

次に令和3年(ケ)第7号、那覇市おもろまちにある
基準価額1,645万円9階建てのマンションです。

平成16年新築で経過年数約17年で、経過年数に伴う
損耗はありますが、管理状態は普通で特に悪くはない
ようです。

対象物件は3階で約19坪の3LDK、クロスの汚れや壁の
落書きはありますが、写真を見る限りでは多額の修繕
費用はかからないと思われます。

令和3年4月現在管理費等の滞納は約30万円で、月額
は24,750円ですので、滞納が続いている場合は9月
までの合計で約42万円になります。

破産管財人が選任されているとの事ですが、現在空き
家で賃貸関係もないとのですので、現地調査を行う
必要はありますが、特に入札に支障はないと思います。

落札価格は2,800万円超にはなるでしょうか?。

入札期日は両方とも10月19日ですので、興味のある方
はお早めにご検討いただければと思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットの簡易的な判
断で、実際に現地調査を行った場合とは異なる可能性
がありますのでご了承下さい。

弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

会社情報

社名
有限会社嘉手納住宅
住所
〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
TEL
098-956-2530
FAX
098-956-2596

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