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住宅ローンは変動金利と固定金利どちらがいいか?

2020.10.19

さて、今回は住宅ローン金利の種類について
お伝えしていきます。

代表的な住宅ローン金利は変動金利と固定金利
で、他にも固定金利期間選択型がありますが、
これは変動金利の派生商品で、基本的には変動
金利か固定金利の2種類になります。

まずは変動金利ですが、こちらは市場金利の
動向に合わせて金利が変動しますので、金利
が低くなると返済額が減りますが、金利が上
がると返済額が増えてしまいます。

現在の市場金利は過去最低水準となっています
ので、固定金利よりも変動金利を選択する人が
多いですが、30年以上前のバブル期は最高8%、
そこまではいかないとしても、金利の上昇も見込
んで返済計画を立てる必要があります。

「ある程度の余裕資金がある」、「支出に対し
て収入に余裕がある」など金利が上がったら繰上
返済できる方や、借入額が少ない方、返済期間が
短い方には変動金利は向いていると言えます。

固定金利期間選択型は、当初一定期間の固定後
に変動金利か再度固定金利を選択するタイプで、
ベースは変動金利になります。

ちなみに令和2年10月現在の琉球銀行の場合は、
優遇金利適用前で
3年固定金利  基準金利年3.0%
5年固定金利  基準金利年3.3%
10年固定金利  基準金利年3.9%
となっています。

次に固定金利ですが、代表的な商品は「フラット
35」で、独立行政法人住宅支援機構と民間の金融
機関が提携している長期固定の住宅ローンです。

固定金利は変動金利よりも高めの金利を設定して
いますが、市場金利が上がっても、契約時の金利
が全期間固定ですので、返済計画が立てやすいと
いうメリットがあります。

小さいお子様がいる方は、これからの教育費を考
えると、支払いの増減がなく、長期的な視野で資金
計画を立てることができるので、固定金利を検討
するのもいいと思います。

ちなみに令和2年10月現在の沖縄銀行の「おきぎん
フラット35」は、返済期間20年以上で融資割合
9割以内だと1.32%、90割を超えると1.58%です。

変動金利と固定金利は、それぞれにメリットとデメ
リットがあり、どちらを選択した方がいいかは一概
には言えません。

まずは、どちらを選んだ方がご家族のライフプラン
にとっていいかを検討して、安心できる資金計画を
立てることをおススメします。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファ
イナンシャルプランナー)相談を無料で提供してい
ますので、住宅ローンをご検討の方は遠慮なくお問
合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝祭日(休)
受付時間 9時ー17時

沖縄県の競売物件は現在14件です!

2020.10.13

現在沖縄県の競売物件は前月とほぼ同じ1件増の
14件、特に変化なしといったところです。

それでは、今回も3点セット(物件明細書,現況
調査報告書,評価書)から簡易調査結果2件を紹介
いたします。

まず最初に令和元年(ケ)第60号の物件番号1~3
ですが、売却基準価額7,416万円、約151.3坪の土地
に、3階建て約160坪で15世帯、南城市佐敷の共同
住宅です。

平成27年新築の建物で、特に目立った汚損や不具合
は見られず、屋上にソーラーパネル(74枚)が設置
されています。

対象物件は小学校まで約1.2キロ、スーパーや児童
公園まで徒歩数分で準環線道路沿いですので、居住
環境は悪くない場所だと思います。

ソーラーの買い取り価格は分かりませんが、共益費
と駐車料金を含めた家賃収入は約900万円弱ですの
で、表面利回り8%とすると落札価格は1億,1000円
を超えるでしょうか?

次に令和2年(ケ)第1号、売却基準価額1,365万円
のサザンパレスマンション浦添港川1号棟で、眺望の
いい高台にあるマンションです。

対象物件は14階建ての9階部分、20.2坪の2LDKで
築23年になりますが、写真を見る限り内部の劣化や
破損個所もなく、外装等の共用部分の修繕済みで、
管理状態は問題なさそうです。

現在縦列で2台駐車できますが、現行区画の利用継続
は不可との事ですので、気になる所です。

令和2年2月18日現在管理費等の滞納無し、占有者は
使用借権で賃料を支払っていないので、退去について
は特に問題はないと思われます。

小中学校も近く、スーパーやコンビニ等も徒歩圏内で
利便性が高いエリアですので、落札価格は1,800万円
を超えると思います。

入札期日は両方とも10月21日、残りあと9日ですの
で、興味のある方はお早めにご検討いただければと
思います。

尚、上記の内容はあくまでも3点セットからの簡易
的な判断で、実際に現地調査を行った場合とは異な
る可能性がありますのでご了承下さい。
弊社では現地調査は有料ですが、相談は無料ですの
でお気軽にお問い合わせ下さい。

住宅ローンの諸費用はいくら位かかるのか?

2020.10.06

今回は、住宅ローン借入時にかかる諸費用について
「どのような種類があり、いくら位かかるのか」
についてお伝えしていきます。

住宅購入時に、物件価格以外にかかる費用は、一般に

中古の場合は物件価格の7%~10%
新築の場合は物件価格の4%~7%

といわれますが、その中でも多くの割合を占める
住宅ローン借入れの費用には、登録免許税や各種
手数料、保険料などがあります。

まず最初に契約書に添付する印紙代ですが、

・500万円を超え1千万円以下 1万円
・1千万円を超え5千万円以下 2万円
・5千万円を超え1億円以下  6万円

となっています。

次に融資手数料と保証会社に保証人になってもらう
ための費用として保証料、がかかりますが、例えば
沖縄銀行の場合は、借入時に支払う金額として

事務手数料33,000円(税込み)

<保証料支払例 借入金額1,000万円の場合>
25年 172,120円
30年 192,640円
35年 210,330円
(沖縄銀行ホームページより)

となっていますので、例えば借入額が3,000万円、
支払い期間が35年の場合は、保証料が610,990円
かかることになります。

次に火災保険料ですが、これは住宅ローン借入の
条件として強制加入になります。

建物の種類、構造や補償内容等によって異なり、
支払い方法は毎年払いや10年一括払いなどがあり、
金融機関の提携保険会社の場合、割引を受ける事
ができます。

そして住宅ローンの借入には担保、つまり抵当権の
設定が必要になりますが、借入額に応じて登録免許税
と司法書士の報酬がかかります。

<借入金額3,000万円の場合>
抵当権設定登記 債権額の0.4%⇒12万円

また自身の専用住宅で、新築か築20年以内、RCで
25年以内の建物等、一定の要件を満たした場合は、

債権額の0.1%⇒3万円 

その場合の司法書士報酬は約5~6万円になります。

次に団体信用生命保険料ですが、民間の金融機関は
強制加入で、保険料は金利に含まれている場合が多い
です。

また住宅支援機構のフラット35は強制加入ではあり
ませんが、死亡や高度障害など、万が一場合は住宅
ローンが全額弁済され、他の保険に比べても有利な
条件ですので、加入することをおススメします。

他にもフラット35を利用する場合は、適合証明書を
取得する必要がありますので、検査機関によって異
なりますが、約5万円程度の手数料がかかります。

ここまで住宅ローン借入時の諸費用についてお伝え
しましたが、これらの費用は金融機関やローン商品
の内容などによって異なりますので、金融機関に前
もって確認するようにして下さい。

また、諸費用を含めてローンの借入することも可能
ですが、原則として自己資金から支払うことになる
ので、頭金以外に諸費用も準備することをおススメ
します。

弊社では現在、通常初回1万円(90分)のFP(ファイナ
ンシャルプランナー)相談を無料で提供していますので、
住宅ローンをご検討の方は遠慮なくお問合せ下さい。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

098-956-2530 日曜祝祭日(休)
受付時間 9時ー17時

YouTubeチャンネルを開設しました!

2020.10.05

さてさて、今月から新たな取り組みとして、
不動産に関するお役立ち情報を発信するため
にYouTubeチャンネルを開設しました!

CFP浦崎直太の沖縄不動産チャンネル

不動産の売却や購入、住宅ローンや相続など
不動産についてのお役立ち情報を配信してい
きますので、ご視聴よろしくお願します!
https://tinyurl.com/yxstuud6

不動産に関して何か困った事、聞いてみたい
事がありましたら、YouTubeチャンネルでお
答えしますので、下記まで質問内容をお知らせ
ください。

https://www.rei-okinawa.com/contact.php

住宅ローンは自己資金がなくても大丈夫?

2020.09.29

今回は、住宅ローンの借入額と頭金、物件価格と
自己資金の割合についてお伝えしていきます。

以前は、頭金・自己資金なしで住宅ローンを利用
することはできませんでしたが、現在は頭金なし
のフルローンや、登記費用などの諸経費も借りる
ことができるオーバーローンという商品もあります。

融資の条件をクリアできれば、自己資金がなくても
ローンを組むことができますので、地道に節約をし
て、何年もかけて頭金をためなくても住宅を買う
ことはできます。

もちろん、めったにない掘出し物が出たら(まず
ありませんが)この機会を逃したくないと思うの
は当たり前ですが、頭金なしで住宅ローンを借り
て大丈夫なのでしょうか?

住宅ローンの頭金は「1割から2割が目安」という
のが一般的で、頭金を多く入れるほど借入は少なく
なり、支払う利息も減ります。

例えば、物件価格が3,000万円の場合、頭金の割合
で総支払額はどのくらい違うか見てみましょう。

例)物件価格3,000万円 金利1.5% 返済期間35年

頭金

借入額

総返済額

合計

なし

3,000万円

3,858万円

3,858万円

1割

2,700万円

3,472万円

3,772万円

2割

2,400万円

3,086万円

3,686万円


※頭金なしと頭金2割の場合よりも172万円多い!

やはり、余裕があれば頭金を2割入れるのは理想
だと思います。

また、親御さんから資金援助が受けられる方は、
2021年12月までは一定額まで贈与税が非課税に
なる特例がありますので、贈与を検討するのもいい
と思います。

住宅等資金贈与の特例
2020年4月~2021年3月 
省エネ等住宅 1,500万円 左記以外1,000万円
2021年4月~2021年12月 
省エネ等住宅 1,200万円 左記以外 700万円

ただし、頭金を払うとその分貯蓄が減りますので、
貯金を全て頭金に入れると、不景気によるリストラ
やケガ、病気等で収入が減った時に、ローンの支払
いが難しくなるかもしれません。

また、お子様がいる方は教育費も必要ですし、万が
一何かあった時の為に、ある程度の貯蓄は必要だと
思います。

できれば、家計支出の3ヶ月から半年分位の資金を
残してしておきたいものです。

住宅を購入する理由は色々ありますが、「家族が仲良
く、幸せに暮らしていくためにマイホームが欲しい」
と、みなさんそう思っているのではないでしょうか?

住宅ローンは数十年という長い期間の支払になります。
ご家族のライフプランを長期的な視野に立って考え、
安心できる資金計画を立てることをおススメします。

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〒904-0204
沖縄県中頭郡嘉手納町水釜204
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FAX
098-956-2596

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