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新築・中古物件のメリット・デメリット | 住宅ローンの金利はなぜ動くのか?
自己資金出すのと出さないのどっちが得? | 住まいの選び方と予算 | 仲介業者と物件選びのポイント
仲介手数料について | 売買契約で気をつけること | 不動産購入費用について | 不動産業界について
リフォームの流れ | マンション購入のツボ | マンションの構造って、チェックできる? | 媒介契約とは?
マンション派? 戸建て派? | 不動産売買のしくみ《売却編》>

新築・中古物件のメリット・デメリット

新築物件

(メリット)
なんと言っても建物、部屋がきれいで、設備も最新型のものを
使用できる点です。そのままの状態で入居でき、メンテナンスもほぼ必要ありません。

(デメリット)
中古に比べて購入価格が割高になり、ローン負担も大きくなる点が挙げられます。

中古物件

(メリット)
購入価格が新築に比べて安価であることが挙げられます。
現物を確めてから購入でき、即入居が可能という点が挙げられます。
新築と違って周辺環境の整備が進められていることが多いので、
利便性が高いといったメリットを持っています。

(デメリット)
中古であるだけに、場合によっては後々リフォームが必要になる場合も
ありますので、築年数や耐用年数についてはしっかりとチェックしましょう。

住宅ローンの金利はなぜ動くのか?

銀行は、景気が悪くなると良くするほうへ誘導するために短期プライムレートを下げる金利政策をとります。また、「これから景気が良くなるだろう」という期待感だけで金利が上昇する可能性はあるのです。

住宅購入のためには、しっかりとした資金計画を行うことが重要です。
現在の収入と貯蓄、生活費や住宅費等に基づいて、適切な物件価格、各金融機関の住宅ローンの比較検討、毎月の返済額や総返済額、繰り上げ返済の計画、変動金利で返済期間中に金利が変更になる場合のシミュレーション等、資金計画のご提案を行いますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

自己資金出すのと出さないのどっちが得?

「住宅購入には、頭金を2割程度入れる!」ということが、常識とされています。 はたしてそうでしょうか?
金利の面や完済までの総支払い額のことを考えるとそのように考えるでしょう。
しかし、相続等により現金はふんだんにある場合を除いて
頭金を入れることによって、現金が少なくなると
「将来に対してのリスク」教育費が予想よりもかかる、両親に援助をしないといけないなど想定外のことが起こった場合、対応力がなくなります。
「将来のリスク」を考えてと頭金は入れずに現金で持っている。と少し強気で考えてみてはいかがですか?
でも、「支払いが多くなると将来何かが起こると住宅ローンが支払えなく
なるじゃないか!それこそリスクがある。」
とお考えになるかもしれません。
しかし、住宅ローンを組むことでリスクを回避できます。
それは、
「団体信用生命保険」です。
もし、ご主人に(契約者が奥様の場合もありますが・・。)
万が一のことがあった場合、残債が完全に消えます。(住宅ローンを払う必要がありません。)
そして、なんと!その生命保険料は銀行が負担します。(フラット35を除く)
そうです。
住宅ローンを住宅ローンと考えない。
住宅ローンは銀行が掛けてくれる生命保険と考えてください。
もし、万が一のことがあれば、頭金に使うはずだった現金も
残るし、残された家族はダダで住宅に住むことができるのです。
その他のリスクを回避するいろいろな商品があります。
例えば、三大疾病+5つの重度障害保証付きの保険や
所得補償保険など
詳しくは、ここではお話しませんが、
住宅ローンの商品はいろいろあります。

住宅ローンは生命保険という考え方

を是非ご家族でお話してみては?

住まいの選び方と予算

ライフプランの作成

物件購入を考える際、まず重要なこと事としてライフプランの作成が挙げられます。
「家」とは購入者本人の人生だけでなく、家族の人生にも長期的に多大な影響を与えます。
自分の単なる趣味や、短期的な嗜好に基づいて購入を決めるのではなく、家族や自分の将来のビジョンを考慮する事が重要です。

そのために現時点から予想しうる人生の見取り図を立てることが重要となってきます。

ライフプランを考える際、重要となってくるのが、1.「今後どのようなことが起こるか」と2.「今後どのような生活を送っていきたいか」という二つの視点です。

  1. 結婚・出産・進学・昇給・自動車購入・退職
  2. ペットとの生活・趣味を大事にした生活・健康な生活・家族と触れ合える生活

まず1から、それぞれにかかる費用を算出し、購入資金の目安が決まってきます。
また子どもの人数、成長に合わせて間取りを変えることができることが住居購入の条件として見えてきます。

次に2から、ペット可のマンションかアパート、もしくはマイホーム・趣味が散歩であれば、散歩に適した大きな公園が付近にある、料理であれば便利なキッチンがある・建材に危険な材料が使われていない・家族が触れ合える大きなリビングがあるといった条件が見えてきます。

このようにライフプランの作成は物件購入の条件を整理する上、大変重要な作業と言えるでしょう。

購入のタイミング

家を購入する-それは経済面でも生活面でも大きな影響を与えるため、タイミングはとても重要です。

購入を決める際は以下の点に留意するとよいでしょう

収入・貯蓄→購入に際しローンを組む場合は、長期的に安定した収入を得る必要があります。転職直後のような不安定な状況の場合は購入を控えたほうが良いかもしれません。

  • 金利・昇給→
    住居購入に際してはローンを組む事が多く、その時々の金利の影響を大きく受けます。出来るだけ金利が低い時に購入するほうが安く買えます。また将来的に昇給の可能性があれば数年待って購入予算を上げる事も考えられます。
  • 借入れ状況→
    車のローンやカードローン等、他のローンのほうが金利が高いため、これらのローンを完済した後に住宅ローンを組んだほうが全体としてのローンの返済額は少なくなります。まずは他のローンの完済に資金をあてましょう。

以上の点に留意して、今購入したほうが良いのか、それとも貯蓄に専念するべきかを見定めて購入のタイミングを決めます。

購入予算の決定

住宅を購入し、所有し続けるためには膨大な費用がかかり、また住宅の価格自体もピンからキリまであります。そこで住宅を購入する際、重要となってくるのが購入資金の見積もりです。

購入資金を決める場合、ローンや維持費といった将来に渡り、定期的に払う費用があるので、借入可能額、毎月の返済可能額、自己資金から算出するのが安心な方法の一つです。

収入や貯蓄から購入資金の目安をきちんと見定める事が重要です。

借入可能額、自己資金から導く物件価格 借入可能額+(自己資金ー諸費用) = 物件価格

返済可能額から導く物件価格の計算式
月々返済可能額÷100万円当たりの返済額)×100万円+自己資金 = 物件価格
諸費用係数

例) 中古住宅の購入で月8万円の返済。自己資金500万円、固定金利3%で30年ローンの場合

(8万円÷4216円)×100万+500万円 = 2284万円 → 約2300万円

※100万円当たりの毎月の返済額を金利と返済期間から割り出せる早見表は、住宅情報誌等で確認できます。上記の計算式に加えて、ボーナス加算の返済額や、他のローンの計算式を組み合わる事によって、より確実な値を算出する事が出来ます。

・両親からの援助

住居を購入する時は、多大な資金が必要です。自己資金が多いほど借金の返済リスクも減るので、自己資金の割合をどうするかが資金計画を立てる時には重要です。また自己資金は、税金やローンにかかわる事務手数料、仲介手数料、保険料などの諸費用の他に、購入代金として使う頭金も含まれるため、自己資金によって購入予算も変わってきます。 自己資金を上げるための一つの方法として、親や家族からの援助が考えられます。援助を受ける場合には以下の3つの方法があります。

  1. 贈与
    親より贈与を受け、自分の資金として出す事。
  2. 借入金
    借用書の作成、利息をつけた返済、定期的な返済といった所定の条件を守り、親よりの借入金とします。
  3. 共有
    親の出した資金分を親の持分として共有登記します。

住宅金融公庫融資を利用する場合、借入名義人の持分割合などの要件が発生しますのでご注意ください。

物件購入までの流れ

大きな買い物だからこそ事前の用意は十分にしておきたいものです。購入までの流れとしては以下の点が重要となってきます。

予定決定→購入に至るまでには下に見るように多くの事をする必要性があります。それらを効率的にこなすためには、住居購入に至るまでの予定を決めておく事が重要です。

予算決定→住宅は大きな買い物。ローンを組むとその後の生活にまで大きな影響を与えます。まずは購入にいくらの予算をかけるかを、収入や将来設計を含めて検討します。

条件決定→今後どのような生活を送っていきたいか、そのためにはどのような住空間が適当かを考え、家を購入する際の条件(地域、広さ、品質等)、優先順位を決めます。

情報収集→情報誌やインターネット、不動産会社から、物件に関する情報を集めます。自分の求めるライフスタイルや住空間を念頭において様々な情報収集に努めます。

比較検討→集めた物件情報を整理し、優先順位をつけ、物件を絞り込みます。その際、展示会に関する情報も同時にチェックしておくと物件見学の時に便利です。

物件見学→優先順位に従って、効率よく物件を回れるように予定を立てます。見学の時は本やネットではわからない情報(質感や周りの環境等)をしっかりと入手します。

「急いては事を仕損じる」-諺にもあるように重大な事をなす場合は、それ以前の段階での入念な準備が成功の秘訣です。

仲介業者と物件選びのポイント

希望条件の整理

住宅を購入する場合、人それぞれ様々な条件が考えられますが、以下の条件を参考に慎重に検討しましょう。

立地条件→職場や子どもの通う学校へのアクセスの良さや、生活必需品を購入出来るスーパーや商店街が近辺にあるかどうかを確認しておくと居住後の生活がより便利になります。

周辺状況→子どもの教育環境や治安状況、地元コミュニティの状況といったように、マンションが建っている周辺の状況を事前に把握する事は、後のトラブルを事前に回避する上で重要です。

防犯施設→最近は空き巣や強盗といった物騒な事件が後を立ちません。

間取り→日当たりや、部屋数、動線はもちろんの事、介護や育児といった将来にわたるライフプランを見据えてリフォーム可能な部分はどれくらいあるかも確認しましょう。

機能性→自分や家族の趣味にあっているか、住む上で機能的かどうかを確認します。短期的な好奇心で決めるのではなく、長期的な視野にたって考える事が重要です。

安全性→シックハウス症候群を引き起こす物質が使われていないか、耐震、免震、制震といった地震対策が施されているかといった安全性への考慮も見逃せない条件でしょう。

設備仕様→購入の際にあらかじめ必要なものはついていたほうが便利。ただ入居前にリフォームにより変更は可能なので、予算を考慮したうえで判断しましょう。

物件情報の収集

以前は物件を購入する際は、不動産業者に直接出向き、情報を集める方法が主流でしたが、現在では多種多様な方法で物件情報を得ることが出来るため、自宅に居ながらでもかなりの情報収集が可能になりました。それぞれの媒体、方法の特徴を見極めて情報を集めましょう。

  1. 新聞広告・チラシ
    新聞・チラシによる広告は信頼性がある半面、立派な写真やイメージ図が使われていることが多く、それらに惑わされないように気をつけましょう
    マンションの管理費や権利などについての文字情報もしっかりとチェックしましょう。
  2. インターネット
    現在は、不動産業者の多くが自社のサイトを持っており、ネット上で無料のメルマガや資料請求が出来るので上手に活用しましょう。
  3. 住宅情報誌
    様々な物件が地域別、条件別に網羅されており、物件情報を集める上では大変便利です。住宅ローンや関連法律、取引に関する情報なども掲載されているので参考にしましょう。しかし、情報誌はあくまで不動産業者を顧客とした広告ですので、物件を購入させるためのものだということを前提に情報収集することが重要です。
  4. 誇大広告
    客観的な裏付けもないのに、実際の物件以上に良く見せかける誇大広告は宅建業法によって禁止されています。表示規約では、「完全」「当社だけ」「最高級」「格安」といった特定用語の使用も禁じられています。
  5. 徒歩所要時間
    徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値で表示します。信号待ちや歩道橋・地下道の上がり降りに要する時間は含まれません。
  6. 電車所要時間
    乗り換え時間を含まない日中平常時の運行時間が表示されているのが一般的です。運行本数が極端に少ない、通勤時と平常時の所要時間が著しく異なるといった特別な条件がある場合は、それぞれ明記することが表示規約に定められています
  7. 最寄り駅
    最寄り駅は、現地から一番近い駅を示すのが普通ですが、2駅以上利用できる場合は、急行停車駅や著名な駅のほうを最寄り駅として表示することがあります。複数の駅を利用できる場合は、それぞれの駅までの距離、周辺状況を確認するとよいでしょう。
  8. バス便物件
    郊外の大規模開発では電車が通っておらず、バス便が多いです。バスの所要時間は、バス会社のダイヤを基にした日中平常時の時間が表示されるのが普通ですが、交通渋滞などは考慮されていないので気をつけましょう。
  9. 自動車所要時間
    表示規約では、自動車による所要時間は、実際に利用できる道路の距離を明記し、制限速度での走行に通常要する時間を表示し、有料道路を通行する場合はその旨を明記することなどが決められています。

仲介会社の選定

中古マンションを購入する場合は、業者を介して買い手との交渉を行うことになります。ここで重要となってくるのが仲介業者の選定です。仲介業者を選ぶ際のポイントとして以下の三点を抑えておくと良いでしょう。

  1. 物件情報
    仲介を営む不動産業者は「レインズ」といった業者専門のネットワークを利用しているため、異なる業者でも同じ物件を紹介される場合があります。
  2. 仲介手数料

仲介手数料について

まず仲介(媒介とも言います)とは、文字通り物件を売主様や買主様に代わって売却・購入のお世話をすることです。
それにまつわる一切の業務に対しての報酬が仲介手数料なのです。
そして一口に仲介と申しましても重要事項の説明、契約立会いのほか売買のご相談、物件探し、 物件調査、価格査定、ローンや権利手続きのお世話などお客様の要望により多岐に渡る場合がございます。
一般の方が不動産を売買される場合、ほぼ100%不動産屋に仲介を依頼する形になります。
ですから家や土地を買う(売る)場合は必ず仲介手数料が発生します。
売買が成立すれば、仲介業者は売主と買い手双方から仲介手数料を請求します。
仲介手数料の上限は、売買価格が400万超の場合3%+6万円です。
不動産価格が400万円以下という場合は、ほとんどありえませんので仲介手数料といえば成約価格の3%+6万円と言えるでしょう。

例)成約価格が1,500万円の中古住宅の仲介手数料

1,500万円×3%+6万円=51万円

相談相手

仲介業者を選ぶ際は、物件の単なる仲介業務だけでなくとしての役割を見るのではなく、資金の相談からローンの申し込み、さまざまな手続きや値引き交渉まで、安心して相談できるかどうかもチェックしましょう。仲介手数料に見合うだけの信頼のおける業者を選びたいものです。

現地視察の際は、間取り図、間取りの寸法を測るためのメジャー、日当たりを調べるための方位磁石、周辺環境を調べるための周辺地図を持っていくと便利でしょう。


売買契約で気をつけること

購入申込み 物件を購入する意志を売主に正式に伝え、売買契約まで物件を他の人に売らないよう取りおきをしてもらう事を購入申し込みと言います。中古マンションの場合は現在の所有者に対して申し込みを行ないますが、その際は仲介業者を通じて行ないます。
この時5~10万程度の申込証拠金がかかる場合が多いです。正式な契約まで至らない場合には返還してもらえるのが普通ですが、法的な根拠があいまいなため、契約しないと没収されるおそれもあります。支払う場合は、領収書等のただし書きに「申込証拠金として受領、契約が成立しない場合は返還する」と明記してもらうと安心でしょう。

・共有名義のメリット・デメリット
共有名義とは、住まいを購入する際、複数の人で出資した場合、 購入代金の出資割合に応じて 共有登記するというものです。共有登記にはメリットとデメリットがあります。

【メリット】
1.贈与税がかからない
資金を親から援助された場合、親にも自分が出資した分の所有権があるわけですから贈与の対象にはなりません 。

2.複数で控除が受けられる 条件を満たせば、建物にかかる借入金の額に応じて納めた所得税が返ってくるという住宅ローン控除や、家を売るときに受けられる3000万特別控除を名義人それぞれ受けることができます。

【デメリット】
3.所有権の流動性 共有者は単独で自分の持ち分を第三者に売却することができます。しかし住宅を建て替えたり売却するなど、共有物全体の変更や処分の場合には共有者全員の同意が必要です。

4.遺産相続の対象
もし、共有者の親が亡くなった場合親の持分が相続対象になりますが、相続人があなただけではない限り他の相続人による遺産分割の対象になってしまうことがあります。

もし実態と異なる共有登記をした場合は、登記所に間違って登記した旨を申請し 、認められると正しい登記に改めることが出来ます。

・付帯設備の確認
中古物件で、見学した時に有った作り付け家具が引っ越した時には撤去されていた、各部屋にクーラーが有ったけれども動かなったといったトラブルがよくあります。
中古物件を購入する際は、あとでトラブルが起きないよう付帯設備及び物件状況等報告書を作成すること、報告書の各項目を仲介業者に確認することが重要です。

また前の持ち主が管理費や修繕積立金を滞納している場合は、買主が負担することを条件に、その分を価格から差し引いて承認事項の欄に記載することもあります。その際は管理組合などでこのことを確認して、それ以上の滞納がないかどうかを把握しておく必要があります。

・重要事項説明書について
契約を行う前に宅建業者は買主に対して、定められた項目について記載した書面を交付し、口頭での説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。 説明項目は主に以下の通りです。

対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
1.登記簿に記載された事項
2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
3.私道の負担に関する事項
4.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
5.未完成物件の場合は、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
6.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

取引条件に関する事項
1.代金及び交換差金以外に授受される金額
2.契約の解除に関する事項
3.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
4.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
5.支払金又は預かり金の保全措置の概要
6.金銭の貸借のあっせん
7.割賦販売に係る事項

その他の事項
1.供託所に関する説明

区分所有建物(マンション)の場合
1.区分所有建物の「不動産の表示」
2.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項 敷地に関する権利の種類及び内容
共用部分に関する規約等の定め
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
専用使用権に関する規約等の定め
所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
計画修繕積立金等に関する事項
通常の管理費用の額
管理の委託先
建物の維持修繕の実施状況の記録

・売買契約書
宅地建物取引主任者から重要事項説明書をもとに説明を受け、十分に理解、納得したら重要事項説明書に署名捺印し、その後、売買契約へと移ります。売買契約時には関係書類が多数渡されます。業界用語などの難しい言葉も多いですが、わからないところや気になるところは事前にしっかりと確認し、納得してから契約しましょう。売買契約書を確認する際は、売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻すローン特約の項目や、売買契約から引渡しまでの間に火災などで損害が発生した場合、契約を解除する特約の項目を契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。

・物件の引渡し
物件の引渡しは買主の代金支払いと同時に履行され、その際は、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、物件の明渡しが完了しているかどうかを確認しましょう。

不動産購入費用について

諸経費】
1.登記費用(登録免許税+司法書士手数料)
中古戸建て・中古マンション・土地の場合は所有権移転登記費用が必要になります。
ローンを組む場合は 抵当権設定登記料も必要になります。
それ以外に登記をする際に司法書士の報酬(手数料)がかかります。
2.借入経費 銀行などから住宅ローンを借りて購入する場合、保証料・事務手数料・火災保険料がかかります。
3.仲介手数料 宅建業者へお支払い頂く仲介手数料です。
4.収入印紙 売買契約書・銀行との住宅ローンの契約である金銭消費貸借契約時に必要です。

不動産業界について

皆様は不動産(住宅・マンション・土地)をお探しになったご経験はございますか。
不動産を探す手段としては新聞折込チラシや情報雑誌など見たり、不動産業者を地道に
まわるのが定石であると思います。
当然一番気に入った物件がすぐ見つかればそれに越したことはないのですが、
なかなか希望の物件を探し当てるには(特に不動産の知識に乏しい方は)それ相応の
業者の数をまわらなければいけないと思います。
またたくさんの業者をまわるということは時間と労力をたくさんかけなければならず、
毎週土日は 物件探しの連続なんてことも、、、。

そうこうしているうちに付き合いの出来た不動産業者の担当から
「あの物件買っときましょうよ。」「良い物件出たんで見に来てください。」などと
雨あられの電話攻撃。
断るのにも疲れてきて「家買うのまた今度にしよっか、、、。」というご経験の方も
いらっしゃるのではないでしょうか。
最近ではインターネットも普及して来ており、たくさんの業者がホームページに物件の資料を
掲載しております。しかし物件の住所は「何丁目」から先はなく結局その物件の外観を気軽に
見学したいだけでも業者の担当者に案内してもらわなければなりません。
たくさんの業者をまわらなければいけないのもなんら昔と変わっていません。
お客様の視点で考えれば不動産業者との関わり方はこうあるべきだと考えます。
1.インターネットでのやり取りでその不動産の下調べが十分出来る。
2.物件情報を業者の意図で出し惜しみしない。
3.お客様の要望がある時のみ物件の紹介・案内をする。
4.しつこく営業しない。
5.お客様が必要であれば随時個別に対応(相談など)する。

お客様にとって「大切なもの」それは”物件の情報”と”不動産の知識”だと思います。
これを無駄なく迅速に提供することが出来れば、、、。
そんな観点から私共はこのサービスを始めることを決意いたしました。
「お客様に対して不動産の情報を広く公正に提供することが私共不動産業者の義務です。」

私共の情報提供エリアは八幡西区中間市です。中古物件の情報提供数においてはエリア№1です。
お客様におかれましてもたくさんの不動産業者をまわることなく
家にいながらにして情報を集めることの出来る画期的な仕組みだと思います。

リフォームの流れ

こちらでは、リフォーム完成までの流れを順を追って説明します。
STEP.1相談
まずはリフォームの内容、予算、何をしたいのかなど希望を
はっきりと。
(好みのスタイルや色など)の点を、早めに話すことで商品選択や、
提案も的外れに ならずに話が早く進みます。

STEP.2見積もり

内容をじっくり見て
見積もりに含まれない経費についても確認しておきましょう。

STEP.3契約
契約前に、支払条件(契約時○%、中間○%、完成時○%など)や
工事期間を 確認しましょう。
出来上がりのイメージ、色、商品に間違いがないよう最終的な
図面やプレゼンテーションボード、商品リスト等で確認しあいましょう。

・契約時の書類
工事請負契約書・工事請負契約約款・実施設計図・
仕様書、見積書の4種類
・チェックポイント
工事請負契約書・・・着工日や完成日・引渡し日が
明記されているか、各工事費用が代金に含まれて
いるか、見積書と金額が同じか。

問題点を残さないようしっかり確認し、どんなことも口約束ではなく、
文書に明記しておき ましょう。
日ごろの業者とのやりとりもFAXなどを使って
記録を残しておくと安心です。

STEP.4工事
工事の前に、届けやご挨拶回りの確認をしましょう。
マンションリフォームの場合は管理組合への届け出や許可が
必要です。
工事中、 リフォームでは、やむを得ない理由で変更しなければ
ならない事態が発生することもあります。
そんな時は、費用の負担はどうなるのか、何を優先するのかなど、
担当者と充分話し合って、お互い納得いく結論を出しましょう。

「工事中のやむを得ない変更」が一番のトラブルになりやすい点です。
予定通り作業が進行しているか、設計図通りに工事が
行われているか定期的に現場をチェックしましょう。
配管のサビや土台の腐りなど解体した時点で予想外のトラブルが
見つかることもあります。
そんなときもきちんと打ち合わせをしてこの機をのがさず

修繕しましょう。

マンション購入のツボ

◆マンションは管理だ!
都心型のマンション、郊外型のマンション、小規模マンション etc…
毎週末には、たいへん多くのマンションの広告を目にされていますよね?思い切って買うべきか?
いや、買わずにガマンか?
いろんな疑問を解決するべく、マンション購入者へのコンサルティングを行っている実務派の専門家が、マンション購入のツボをご紹介します。
大きな買い物で失敗しないためにも、まずは勉強からはじめてください!

マンションの構造って、チェックできる?

今回は、平成17年11月から世間を騒がせている構造偽装問題がありますが、マンションの構造についてお話します。
まず、よくニュースで注目?されていた「構造計算書」の作成ですが、これは、構造を担当する設計事務所が行います。設計事務所と言っても、多くの場合、意匠・構造・設備の3つに役割がわかれており、それぞれが別の事務所であることが多いです。もちろん、同じ事務所が行うこともある。
この「構造計算書」を基にして「構造図」という図面を作成するわけです。
で、今回、「構造計算書」をその作成過程において偽造したわけですが、その偽造されたものを基にして作成された「構造図」も当然にダメなんですね。当たり前ですが。
問題は、この「構造計算書」や「構造図」の偽造や間違いをどのようにして、チェックすればいいのか?ということですね。皆さんが知りたいのは。
でも、これって、かなり難しい。一般の人が勉強してわかるようなものではないのです。もちろん、ある程度、ポイントだけをおさえて確認する方法はある。
でも、それは素人にはどう考えても無理。それが結論なのです。残念なことですが。
偽造の程度にもよりますが、極端にひどいものであれば、構造図をプロが見ればわかります。
耐震強度が0.5未満のような極端にひどいものであれば、構造図を見ればプロならわかります。でも、もう少し微妙なもの、数値で言いますと、0.7とか、0.8程度のものであれば、わからないこともあり得ます。
もしくは、「ん?何かおかしいな?」とは感じます。でも、決定的な回答を構造図だけで得ることは難しいですね。
「これは、おかしい」と感じた場合、最終的には「構造計算書」をチェックすることになります。
ちょっと整理しますと、「構造図」や「構造計算書」の簡易的なチェックで、「これは、おかしいのでは?」というあたりをつけることができ、その場合は、「構造計算書」を再計算すれば、はっきりと可否がわかります。
ただし、「構造図」や「構造計算書」の簡易的なチェックには、相当な経験・実績が必要です。
建築士といっても、ぞれぞれに得意分野があり、構造が専門外であれば無理。構造に精通しており、尚且つ、分譲マンションの意匠・構造の設計経験がある人が一番、適任でしょう。
今までに培ってきた経験から、「この規模や構造・プランのマンションであれば、これぐらいの鉄筋量が必要」といった感覚が得られるのです。この感覚は、人によってかなり差が出ることでしょう。
階数や面積だけで単純に答えが出るわけではないため、チェックリストなどでチェックしていけるようなものではないのです。だから、豊富な経験が求められるのですね。
ましてや、一般の消費者の方にチェックすることは、まず無理となってしまうのです。
要するに、「一般の方が自分でチェックするのは無理ですよ」という結論になってしまうのですが、これが現実なのです。申し訳ありません。
九州や北海道でも耐震偽装の問題が持ち上がっておりますが、これ以上、広まらないことを祈るばかりです。

媒介契約とは?

今回は、平成17年11月から世間を騒がせている構造偽装問題がありますが、マンションの構造についてお話します。
まず、よくニュースで注目?されていた「構造計算書」の作成ですが、これは、構造を担当する設計事務所が行います。設計事務所と言っても、多くの場合、意匠・構造・設備の3つに役割がわかれており、それぞれが別の事務所であることが多いです。もちろん、同じ事務所が行うこともある。
この「構造計算書」を基にして「構造図」という図面を作成するわけです。
で、今回、「構造計算書」をその作成過程において偽造したわけですが、その偽造されたものを基にして作成された「構造図」も当然にダメなんですね。当たり前ですが。
問題は、この「構造計算書」や「構造図」の偽造や間違いをどのようにして、チェックすればいいのか?ということですね。皆さんが知りたいのは。
でも、これって、かなり難しい。一般の人が勉強してわかるようなものではないのです。もちろん、ある程度、ポイントだけをおさえて確認する方法はある。
でも、それは素人にはどう考えても無理。それが結論なのです。残念なことですが。
偽造の程度にもよりますが、極端にひどいものであれば、構造図をプロが見ればわかります。
耐震強度が0.5未満のような極端にひどいものであれば、構造図を見ればプロならわかります。でも、もう少し微妙なもの、数値で言いますと、0.7とか、0.8程度のものであれば、わからないこともあり得ます。
もしくは、「ん?何かおかしいな?」とは感じます。でも、決定的な回答を構造図だけで得ることは難しいですね。
「これは、おかしい」と感じた場合、最終的には「構造計算書」をチェックすることになります。
ちょっと整理しますと、「構造図」や「構造計算書」の簡易的なチェックで、「これは、おかしいのでは?」というあたりをつけることができ、その場合は、「構造計算書」を再計算すれば、はっきりと可否がわかります。
ただし、「構造図」や「構造計算書」の簡易的なチェックには、相当な経験・実績が必要です。
建築士といっても、ぞれぞれに得意分野があり、構造が専門外であれば無理。構造に精通しており、尚且つ、分譲マンションの意匠・構造の設計経験がある人が一番、適任でしょう。
今までに培ってきた経験から、「この規模や構造・プランのマンションであれば、これぐらいの鉄筋量が必要」といった感覚が得られるのです。この感覚は、人によってかなり差が出ることでしょう。
階数や面積だけで単純に答えが出るわけではないため、チェックリストなどでチェックしていけるようなものではないのです。だから、豊富な経験が求められるのですね。
ましてや、一般の消費者の方にチェックすることは、まず無理となってしまうのです。
要するに、「一般の方が自分でチェックするのは無理ですよ」という結論になってしまうのですが、これが現実なのです。申し訳ありません。
九州や北海道でも耐震偽装の問題が持ち上がっておりますが、これ以上、広まらないことを祈るばかりです。

マンション派? 戸建て派?

・マンションと戸建の比較表
居住性   ・鍵一つで外出が出来、長期旅行も安心
【マンション派】・入居者の暮らしをより快適にするため、管理人が様々な業務を行う
・外気に面している部分が少ないので、冷暖房の効率が良い
・一階建て住宅なので階段の上がり下がりがなく、お年寄りにも喜ばれる (バリアフリー)
【戸建て派】
・外壁の塗り替え、庭の手入れ、天災時の補修等、維持管理がわずらわしいだけでなく、戸締りにも気を遣う
・階段の上がり下がりがあって、お年寄りには住み辛い
・ ガーデニングやお庭で子供が遊べる。
・ 土地を自由に売買できる。

設備    ・定期点検を行うので、常に整備された設備を保てる
【マンション派】・感知器や警報機など、一戸建てでは出来ない設備を設置することが可能

【戸建て派】
・全ての面において自由に選ぶことが出来る反面、コストが高い

安全性   ・構造上耐火建築で類焼の恐れは少なく、耐震性にも優れている
【マンション派】・法的な耐久年数は60年
・防犯性もオートロック等があり優れている

【戸建て派】・法的な耐用年数は最高30年
・ 独自の防犯性も考えていたほうが良い。(セコム等防犯会社との契約や番犬を飼うなど。)

税金
【マンション派・戸建て派】
・税金の中には、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税等があるが、それらは、それぞれの住宅の土地と建物の評価額によって決まる
・ マンションと一戸建ての物件価値が同じであると仮定すると、土地の税金はマンションの方が安いのは明らかである。

【マンション派】・少ない土地を有効利用しているので、評価額の割合は大体、土地60%、建物40%が目安

【戸建て派】・住宅全体の評価額の土地と建物の割合は、土地60%、建物40%が目安

維持費
【マンション派】
・ 毎月、管理費、修繕積立金が必要だが、建物自体の耐久性が高いため、度々の補修の必要はない
・ ・天災の後の修繕や、かなりマメに手入れをしないと評価が下がりやすく、一般的に大金がかかる
・ 月々修繕積立金を徴収されるが、いざという時そこから費用が充てられる。

【戸建て派】
・ 天災の後の修繕や、かなりマメに手入れをしないと評価が下がりやすく。
・ 修繕時には、現金が必要で場合によってはリフォームローンを組むことになる。

不動産売買のしくみ《売却編》

1 仲介方式
一般的な売却方法です。売却期間や市場の状況により、流通価格が決定されます。
2 売却保証方式
希望期間内に仲介で売却できなかった場合、あらかじめ約定した価格にて、当社が責任を持って購入いたします。
3 買取方式
当社が直接買取りさせていただく方式です。早く現金化したい方・ご近所に分からないように売却したい方に向いています。