嘉手納住宅 沖縄県中部の不動産投資・売買物件情報戸建て土地有効活用 » 不動産Q&A -賃貸-

不動産Q&A -賃貸-

間取図との相違 | 入居前の日割り賃料 | 事務所への転用 | 延滞金の請求
賃料と敷金の相殺 | 公序良俗に反する特約 | 賃料の値上げ特約 | 賃料の値上げ要求 | 賃料の振込手数料
ベランダの修理 | ガラスの取替費用 | 立退き要求 | 賃料滞納と鍵の取替 | 連帯保証人の印鑑証明
オーナーチェンジ | 競売 | 敷金の精算 | 明渡しの遅延 | ペットの飼育

間取図との相違

明らかに図面に表示された広さと実際の広さが違い、目的を達成されないほど狭い場合には、契約を解除することができます。支払ったおカネは返してもうらことができます。また、引越費用なども請求することができるでしょう。なお、このようなことがないように部屋は必ず見てから契約する、又完成前や入居中等、事前に見る事が出来ない物件も、間取図で寸法をきちんと確認するようにしましょう。

入居前の日割り賃料

契約書で契約開始日を決めると、たとえ入居しなくても、その日付から家賃の支払い義務が発生します。そこで、契約締結は先行させ、例えば2週間後に契約を開始することとし、そのときから賃料を支払う旨の約定をするとよいでしょう。

事務所への転用

居住用として借りているマンションを事務所として使用する等、貸主の承諾を得ずに契約書で定められた使用目的以外の使用をすることは禁止されています。これに違反すれば、事情によっては契約を解除されることがあります。

延滞金の請求

例えば1カ月分の支払いが遅れて、翌月に2カ月分を支払った場合でも、1ヵ月とはいえ支払いが遅れたのですから、ペナルティーとして延滞金を請求されるのもやむを得ないでしょう。遅延損害金に関する特約がある場合は、その特約が適用されますが、あまりにも高率である場合には特約そのものが無効になる場合があります。消費者契約法では年14.6%を超える部分は無効としています。

賃料と敷金の相殺

敷金は、賃料の未払いやその他の金銭債務の担保として貸主に預託しているものです。貸主が、借主の賃料不足等の債務不履行があるときに一種の担保実行として相殺することは自由ですが、借主の方からは認められません。敷金があるからといって賃料を滞納することは許されません。

公序良俗に反する特約

例えば夫婦で入居した物件に子供が産まれたら契約を解除するという特約がある場合、産まれたら実際に退去しなければならないのか?公序良俗に反するものや、借地借家法の規定に反する借主に一方的に不利な特約は無効となります。「子供禁止」の特約は無効となりますので出ていく必要はありません。しかし「深夜カラオケ禁止」等の生活環境を守る趣旨の禁止事項は有効となるでしょう。

賃料の値上げ特約

契約書の中に賃料を一定期間ごとに値上げする条項が入っていた場合応じなければならないのか?一概にこのような特約が無効であるとはいえませんが、借主にとって著しく不利であるような場合は無効となる場合があります。また値上げ後の賃料が近隣相場等からみてかけ離れているなどの場合は効力が否定されることがあります。

賃料の値上げ要求

税負担の増減、経済事情の変動、近傍賃料との比較等を総合的に判断することになります。話合いがつかなく、家主さんに値上げ前賃料を受取ってもらえない場合は、供託する方法があります。賃料を支払わず何ヵ月も放っておくと、賃料の滞納を理由に契約を解除されることもありますので注意が必要です。

賃料の振込手数料

契約書に振り込み手数料を誰が負担するのかを定めてあればそれに従います。法律は、弁済の費用については別段の意思表示がないときは、債務者負担としていますので、契約書に定めがないときには、借主の負担となります。

ベランダの修理

例えばベランダが壊れて危ないのに、貸主が対応しない為、自分で業者に依頼して修理をした場合はどうなるのか?修理費用は、原則として貸主が負担すべきです。それを、借主が貸主に代わって修理したとしたら、その費用は、必要費の償還請求として、直ちに貸主に対して請求をすることができるでしょう。

ガラスの取替費用

台風で物が飛んできてガラスが割れた場合等、自然災害による被害は貸主にも借主にも責任がありませんが、原則として修理費用は貸主負担となります。しかし、雨戸があるのに閉めていなかった場合等、善管注意義務違反として借主負担となることもありますので注意が必要です。

立退き要求

貸主が亡くなり、相続人からアパートを売却するので退去するように言われた場合どうなるのか?貸主の事情で一方的に解約を解除することはできません。貸主の更新拒絶や契約解除には「正当事由」が必要です。売却は正当事由にはなりませんので拒否できます。立退条件次第ということであれば、条件についてよく話し合いましょう。

賃料滞納と鍵の取替

借主が賃料を滞納しているとしても、貸主が勝手に部屋に入り鍵を取り替えることは法律に違反する行為で許されません。鍵を渡してくれないときは警察に通報してください。しかし賃料滞納は重大な契約違反ですので、支払いについて貸主とよく話し合いましょう。

連帯保証人の印鑑証明

連帯保証人が印鑑証明の提出を拒んだ場合どうするか?通常は本人が間違いなく保証することを承諾した事を確認するために印鑑証明を求められます。提出が不安であれば契約に立会ってもらうのが一番です。印鑑証明書の提示のみでの確認をお願いしてみてはどうでしょうか。

オーナーチェンジ

アパートが売却され、新しい貸主と新たに契約を結ぶ場合、提示された新契約書に承諾できない内容が追加されたり修正されているときは印を押す必要はありません。新オーナーは旧貸主から貸主としての地位をそのまま引き継ぎますので、契約上、借主に不利になることは何もありません。

競売

借りているアパートが競売にかけられた場合、当初の契約時に抵当権が登記されていなければ、新しいオーナーにも借家権を対抗(主張)できますので、出ていく必要はありません。ただし契約時に設定された抵当権によって競売にかけられた場合は、明渡しを求められると6ヵ月以内に退却しなければなりません。また、敷金については、新しいオーナーには承継されませんので、旧オーナーから返還を受ける必要があります。

敷金の精算

退去時にきれいに掃除をして、傷もつけてないのに敷金が戻らない場合、どうしたらいいのでしょうか? 借主が善管注意義務違反等により物件に損傷等を与えていない場合、通常に使用して損耗する部分については借主が負担する義務はないことになります。特約で定めた場合はケースにより異なりますが、まずは貸主とよく話し合ってみましょう。

明渡しの遅延

契約書の定めに従い、1ヵ月前に退室の連絡をしたが、都合により遅れそうな場合どうしたらいいでしょうか? 貸主が明渡しの延期を承諾しない限り、予定通り明渡さなければなりませ。退室予定日をもって契約は終了します。退室予定日は厳守しなければなりませんが、貸主が延期を認めてくれれば、この限りではありません。

ペットの飼育

ペットは禁止されている賃貸マンションで、小型の室内犬を飼っているのが貸主に知られてしまった。とうしたらいいでしょうか? 「ペット禁止」の特約は、部屋の保全や近隣に与える影響から考えて、一般に有効な特約とされています。契約違反による退去を求められてもやむ得ないことと思われます。大家さんに借家を探すまでの猶予をお願いして、ペット飼育の設備のある賃貸住宅をさがしましょう。